文档介绍：在租赁土地上建房房屋全部权归属问题依据租赁土地所在土地市场来划分,土地租赁可分为国有土地租赁和土地使用权出租。前者属于土地租赁一级土地市场,注意:国有土地租赁市场上土地不仅仅包含原有国有土地,还包含由政府征收或征用农村集体用地而将其转为国有土地。后者属于二级或三级土地市场。标准上,依据中国法律要求,现在土地租赁市场只有这两种方法,不过在实务操作中,常常出现经济组织直接承租农村集体土地或国家划拨用地情况,为了明晰其中法律关系及风险,下文也将对这种情况进行扼要讨论。本文将以我企业为承租人,分三个部分三种情况讨论“租赁土地上建房房屋全部权问题”。第一部分将讨论我企业直接租赁国有土地使用权情形,第二部分讨论我企业承租她人之土地使用权,第三部分讨论我企业租赁农村集体土地使用权或划拨国有土地使用权情形。国有土地租赁,土地租赁一级市场国有土地租赁即国有土地使用权租赁。它作为国有土地有偿使用方法之一于1998年《土地管理法实施条例》中得到确定,1998年《土地管理法实施条例》第二十九条国有土地有偿使用方法包含:(一)国有土地使用权出让;(二)国有土地租赁;(三)国有土地使用权作价出资或入股。具体指:“国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者和县级以上人民政府行政主管部门签署一定年期土地租赁协议,并支付租金行为”。《规范国有土地租赁若干意见》第一条国有土地租赁所要处理特定问题关键是城市大量原有行政划拨用地怎样扩大到有偿使用范围,多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应该有偿使用情形。《规范国有土地租赁若干意见》第一条……对原有建设用地,法律要求能够划拨使用仍维持划拨,不实施有偿使用,也不实施租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应该有偿使用,能够实施租赁。对于新增建设用地,关键仍应是推行和完善国有土地出让,租赁只作为出让方法补充。对于经营性房地产开发用地,不管是利用原有建设用地,还是利用新增建设用地,全部必需实施出让,不实施租赁。企业经过租赁国有土地使用权方法开展业务,能够省去现在买地重金投入,在期限上也比买地灵活,能够为企业投资降低不少风险。赵南,“谈推行国有土地租赁方法优越性”,《国土资源》,增刊1,P60-61在这种土地租赁形式下,国家当然拥有土地全部权,土地使用者即承租人直接从国家即出租人手中租赁国有土地使用权,依法取得土地占有、使用、收益及部分处分权(在城市用地情形下,取得承租土地使用权最大意义即在于取得建设用地使用权),且在程序上双方不仅仅要签署土地租赁协议,还应该依法对承租土地使用权做登记(性质为物权登记,双方关系现在大多被视为一个物权化债权关系)。《土地登记措施》第二十九条依法以国有土地租赁方法取得国有建设用地使用权,当事人应该持租赁协议和土地租金缴纳凭证等相关证实材料,申请租赁国有建设用地使用权初始登记。而又因为中国实施是土地使用权和房屋全部权权利主体相一致标准,《房屋登记措施》第八条办理房屋登记,应该遵照房屋全部权和房屋占有范围内土地使用权权利主体一致标准。所以,只要手续齐全,我企业依据法定程序在已经租赁取得国有土地全部权土地上建造房屋,房屋全部权自然归属于我企业。额外风险提醒:国家在租赁协议约定使用年限届满前不可收回承租土地使用权,若因为社会公共利益需要需依据法律程序提前收回,应对承租人给合理