文档介绍：土地增值税关键在“清算”
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土地增值税关键在“清算”
1994年我国即已立法开征土地增值税,但一直形同虚设,收效甚微。近期,国税总局频频出台新规,加强对土地增值税的征收监管,土地增值税的“新政”将对楼市产生何种影响成为近期政府、学界、开发商和公众都在关注的问题。
继5月19日国税总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》,对土地增值税征收的技术问题明确之后不久,6月3日国税总局公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》,对土地增值税预征率设定了下限,土地增值税征收监管力度升级。土地增值税的“新政”将对楼市产生何种影响成为近期政府、学界、开发商和公众都在关注的问题。
从世界范围来看,土地增值税首先开征于19世纪的德国,其后意大利、韩国、我国台湾地区等国家和地区也先后开征了土地增值税,尽管各国有关土地增值税的具体规定并不尽相同,但立法目标基本一致。土地属于稀缺资源,并且随着交通等公共基础设施的不断改善,土地的级差收入不断提高,从而使土地不断增值。这种增值并非完全由于土地经营者的投资经营而产生的,因为国家公共设施投资为这种增值中起了相当的作用,因而国家有权参与这种增值收益的分享。
土地增值税“新政”不新
1994年我国即已立法开征土地增值税,它并非新开征的税种。土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物而获取收益的单位和个人,就其土地的增值额征收的一种财产税。作为增值税,它的税基是开发商卖房价减去成本价,即土地开发增值的部分,对于增值额超过成本200%的部分,税率达到60%。
作为1994年税改的一个组成部分,土地增值税最大立意就在于限制房地产商的暴利,形成对房地产商暴利的再分配机制,在一定程度上体现了“涨价归公”目标。
然而,土地增值税一直没有认真执行。土地增值税于1994年开征,但由于预征率较低等原因,一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。鉴于2002~2006年各地房价一路上涨,2006年底,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号,以下简称“187号文”),更是引起了房地产行业的震动。按照其计税办法,项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长,企业就会支付更多的税款。显然,该政策的锋头直指开发商的囤地现象。尽管187号文自2007年2月1日起执行,但它的影响很快就反映在了资本市场,187号文发布的当日沪深两市房地产股遭受重挫,全线跳空低开,至收盘时几乎所有主营业务为房地产开发的个股均出现暴跌。
由于土地增值税是地方税种,加上2007年底,爆发全球金融危机,楼市飘摇,土地增值税清算随后也不了了之。
两种执行方式——预征与清算
按照《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》,土地增值税清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的。同时,《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个
“尾巴”,即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税。结果,这一“例外”规定被普遍使用,目前各地土地增值税征收多采用预征收制,一般预征额多为房屋销售价格1%至3%。
预征与清算的表面差别在于前者允许开发商按照预(销)售房地产收入的1%~3%的低定率预先缴纳土地增值税,而后者则