文档介绍：土地增值税清算与房地产企业税收检查辅导
土地增值税清算与
房地产企业税收检查辅导
刘玉章
《2010年税收专项检查工作方案》
国税发[2010]35号
近年,房地产市场量价齐升,有必要继续对房地产业和建筑安装业进行税收监控。将房地产企业与建筑安装企业一并进行检查,目的在于通过两个关联行业的检查,核实房地产企业成本费用情况,进而查清企业的纳税情况。此外,以前年度安排的房地产行业专项检查,对房地产企业的资本项目运作情况关注不够,需要进一步予以检查核实。
一般检查2008年至2009年两个年度的税款缴纳情况,有涉及税收违法行为的,应追溯到以前年度。
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知
国发[2010]10号
(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。
财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
国税发[2010]53号
为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)精神,促进房地产行业健康发展,合理调节房地产开发收益,充分发挥土地增值税调控作用1>.
各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神,高度重视土地增值税征管工作,进一步加强土地增值税清算,强化税收调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区,要转变观念、提高认识,将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来,坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作,不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。
第一讲增值税改革对房地产业的影响
一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择
《增值税暂行条例实施细则》: 年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税;非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。
房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人。
二、税率与应纳税额的计算
1、征收率:
小规模纳税人增值税征收率为3%。
2、应纳税额的计算
小规模纳税人销售货物或者应税劳务,实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法,并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式:
应纳税额=销售额×征收率
3、销售额的计算
小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的,按下列公式计算销售额:
销售额=含税销售额÷(1+征收率)
4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税
财税[2009]9号:
(1)小规模纳税人(除其他个人外)销售自己使用过的固定资产,减按2%征收率征收增值税。
“已使用过的固定资产”:是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
(2)小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品,应按3%的征收率征收增值税。
小规模纳税人销售自己使用过的固定资产在计算销售额时征收率执行?%
国税函[2009]90号:小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货,按下列公式确定销售额和应纳税额:
销售额=含税销售额÷(1+3%);
销售固定资产应纳税额=销售额×2%
销售固定资产以外的物品应纳税额=销售额×3%
例1、某房地产公司2006年3月购入2台运货车,每台车单价200000元,增值税税率17%,货车折旧年限为5年。为了提高运输能力,更新车辆,2009年4月公司将这两台汽车出售,每台售价60000元,应如何缴纳增值税。
(1)2006年3月购入车辆的会计处理:
借:固定资产-汽车 468000
贷:银行存款 468000
(2)2009年4月出售
销售2台汽车的销售额=含税销售额÷(1+3%)=
120000÷(1+3%)=116505元
增值税应纳税额=116505×2%=2330元
5、房地产企业处理废旧物资怎样纳税
例2、甲房地产公司开发的A小区已经竣工,在清理施工现场时,将建筑废旧物资变卖,收入110000元,缴纳了营业税5500元。
这样纳税对么?错!
应交增值税额=110000÷(1+3%)×3%=3204(元)
借:银行存款 110000
贷:营业外收入 106769
应交税费-应交增值税 3204
第二讲营业税检查及节税指南
《2010年税收专项检查工作方案》
(一)检查应税营业额的合理性、完整性。
1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。
2、营业收入是否包括了各种价外费用,重