文档介绍：2004-2005年度重庆房地产行业发展趋势研究
2004-2005年度重庆房地产行业发展趋势研究
如果说2003年是房地产行业“泡沫争论”年,而2004年对房地产行业影响最为深远的则是“泡沫争论”之声中的宏观政策在土地及金融领域的全面“调控”。在一系列调控之后,可以预计,2005年将谱写新一轮房地产行业持续健康发展的新序曲,2005年将是一个盘整年。
一、经济泡沫拉响预警警报
虽然宏观调控一轮又一轮,对房地产行业的“打击”一次比一次猛,但“泡沫经济论”的争执仍然一波高过一波。“房地产是否存在泡沫”一说虽然未有定论,但房地产过热的现象已经拉响了预警警报。
对于泡沫,辞典中的简要释义是:泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。由于在市场经济运行中,价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生,统称为泡沫现象。根据泡沫产生的不同程度和后果,分为两种。一是以过度投资为主因,价格远离价值,高价只能停留一定时间就破裂猛跌,对社会经济造成较大危害的泡沫经济。二是价格上涨但达不到泡沫经济的前述特点的经济泡沫(或叫一般性泡沫)。经济泡沫是比较经常而普遍地产生的,它也因较大幅度涨价而带来各种副作用,但因其价格上涨和下降幅度相对较小,一般不会出现泡沫经济那样明显的“破裂猛跌”现象,造成的危害也小得多。同时它也在一定程度上调节市场。
作为国民经济支柱产业的房地产,近几年随着住房改革的深化,随着经济水平的提高,得到高速发展。政府和开发商追逐经济与利润的本能驱使难免会在这个过程中出现急功近利的现象。价格一定程度的偏离价值是可能的,国内部分城市的“高价”(如房价收入比达12:1以上的城市)也难脱泡沫经济的嫌疑。但作为直辖市的重庆
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?? 房价低于全均房价;
?? 反映有效需求与供应间的比例关系的租售比指标重庆为1:150左右,低于1:150-200的限值,而杭州上海等则在1:300左右,重庆的有效需求支撑着市场的繁荣;
?? 租售比指标折算成投资回报率,重庆的商品房投资回报率达8%,合乎市场投资;
?? 对于房价收入比,世界银行的标准是5∶1,按2003年全市商品房销售均价1596元/平方米,全市城镇居民人均住房建筑面积201>.4平方米,全市城市居民人均可支配收入8094元计,:1,房价收入比在合理区间内;
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重庆的房地产市场总体是合理的,但2004年所表现出的急流涌进,确实有经济泡沫的嫌疑:%;%,居全国35个大中城市房屋销售价格涨幅第三,超过北京、上海、杭州等地; %,达到2184元/平方米(建面)。
我们不否认重庆经济泡沫的时有出现,特别是以投资尤其是固定资产投资拉动经济发展的目前国内及重庆市场,房地产投资过速及急功近利可能时有显现。但2004年国家采取了大量的调控手段,土地和金融的市场化运作也已拉开序幕,这一切正是减少经济泡沫以防止经济泡沫过多而累积成泡沫经济产生的积极措施,是有利于房地产持续健康稳定发展的。
二、“管好土地,看紧信贷”并非“狼来了!”
1、重庆市土地开发和土地购置增幅双双降温,但土地政策并非如预期
“大限临头”。
重庆市土地开发和土地购置增幅双双降温。前三季度,全