文档介绍：2006年南宁市丰业创展竹溪路项目前期提案
丰业创展竹溪路项目前期提案
第一部分市场及消费行为分析
宏观环境分析
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项目所在区域市场分析
板块供应产品特征分析
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区域置业者行为研究
南宁市城市发展格局
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区域发展大环境下南宁面临机遇
区位优势主导,南宁的发展新机遇:东盟与泛珠三角经济区的形成,泛北部湾战略的启动,使得广西的区位优势凸现,而作为广西的省会城市——南宁,拥有了新一轮发展的机遇;
相关产业的带动,人民消费力增强:珠三角产业的转移,各产业的发展,将带来更多的投资、促进基础设施的建设、人民生活水平的提高,为南宁房地产业的发展提供良好基础;
国际性的贸易扩展,城市基础设施建设迅速发展:中国与东盟建立自由贸易区和中国—东盟博览会的举办,使南宁面临难得的发展机遇,南宁为成为对外开放的前沿城市而进行的大规模城市建设,将给南宁房地产业发展带来深远的影响。
宏观经济背景
指标:GDP和固定资产投资
近年来南宁市固定资产投资总值与GDP均保持快速增长。从全社会固定资产投资与GDP的比重来看,南宁市全社会固定资产投资占GDP的比重逐年上升,所占比重在2006年达到511>.9%,成为拉动经济增长的主要因素,为房地产业发展带来良好基础。
(数据来源:南宁统计年鉴)
南宁市“十五”期间GDP和固定资产投资增长快速,但两者增速明显不协调
但是GDP与固定资产投资增速不协调,过于高涨的固定资产投资与不协调的经济环境之间将存在一定的消费隐患。
宏观经济背景
指标:人均GDP
(数据来源:南宁统计年鉴)
人均GDP与房地产发展关系
800-4,000US$
4000-8,000US$
8000-20,000US$
0-800US$
启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期
人均GDP稳定增长,房地产进入快速发展期
人均GDP “十五”期间持续上升,增长率较为稳定,年均增长率达到10-12%。2006年南宁市人均GDP达到1542美元,按照发达国家城市房地产发展规律来对比,南宁市的房地产发展已进入快速发展期,未来还具备较强的发展空间,发展前景看好。
宏观经济背景
指标:产业结构
南宁市的产业结构为“三、二、一”型,第一产业比重逐年减少,第二产业比重有所扩张,第三产业比重基本维持不变,所占比重最高;
但与周边省份省会城市三产结构对比来看,南宁第一产业比重较高,第二产业比重较低,第三产业高,生产性产业与消费性产业的不均衡对房地产发展产生一定的负面影响。
数据来源:南宁统计年鉴
第一产业比例偏大,第二产业相对弱,城市后续发展支撑度不足
宏观经济背景
指标:人均可支配收入
2006年,南宁市人均可支配收入超过万元大关,较往年有较大幅度上升。城镇居民收入快速增长,带来了消费水平的迅速上升,但是,从南宁市人均支出收入比我们可以看到,整体消费支出的比重较大,说明居民储蓄余额较少,在大件消费上将会产生一定的障碍。
人均可支配收入稳步上升,居民消费能力尚可。
数据来源:南宁统计年鉴;广西统计年鉴;南宁经济信息网
宏观经济背景
指标:住房支出比重和
恩格尔系数
(数据来源:南宁统计年鉴)
人均住房支出比重小,商品房的发展仍有空间
30%以下
最富裕
30-40 %
富裕
40-50%
小康
50-59%
温饱
59%以上
贫困
恩格尔系数
生活水平
据国际通行标准,当恩格尔系数在40%时,有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重会达到15%-20%。而目前南宁恩格尔系数已降到40%以下,但住房消费比重尚不足10%,比要低5-10个百分点,说明住房消费应该还有较大的空间。
近3年以来,南宁市的恩格尔系数逐年下降。根据联合国粮农组织提出的标准, 2006年南宁市已初步进入富裕的范畴内。
小结:宏观经济背景分析对本项目的启示
对项目有利的因素
南宁市GDP逐年持续增长,房地产已进入快速发展期,潜力很大,发展前景看好
固定资产投资力度的加大,为房地产快速发展提供良好的基础
人均可支配收入持续增长,社会零售消费总额增长迅速,人民生活水平逐年提高,消费能力逐步增强
不利的因素
固定资产与城市经济增速不协调:过于快速的固定资产投资,若经济水平无法同比提升,将造成实际支付能力不足的表面虚假繁荣。
居民支出的偏向性:住房支出比重与恩格尔系数不协调,居民支出更注重在娱乐、文教、交通及通讯等小额消费品方面的消费,对于数额较大的住房支出则相对较少
价格限制:第三产业是南宁的主导产业,南宁是典型的消费型城市,导致居民的储蓄余额不多,对房地产消费有一定障碍,并对其价格较为敏感
宏观环境分析
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项目所在区域市场分析
板块