文档介绍：2006年昆山市昆城帝景园项目全程策划案
昆城·帝景园全程策划案
一、昆山房地产市场宏观分析
1、熊来了,请注意
91>.27%
%
%
>68%
REI/GDP
730
GDP
房地产开发投资
2005
2004
2003
2002
年份
2002-2005年,昆山房地产开发投资/GDP及预测(单位:亿元)
04年是昆山近年房地产开发投资额最高的一年,05年有所下降但仍高于03年,04、05两年的投资将直接作用于未来两年市场,加大市场供应。
房地产市场分析
05年昆山各乡镇共推土地59块,供应总量3463122㎡,成交量3280534㎡,其中3205249㎡为商品房用地。
浅析:05年现房销售体量最大为4月、7月,其中以住宅类物业比例最高,占近85%。《销售走势图》反应自上年5月国家抑制房地产的系列政策相继
出台后,昆山房地产市场明显受到影响,从8月份开始成交量即进入低靡期。
浅析:02年至今,每年新开工面积和预售面积均进入快速增长期,两者之间的空缺也随之快速增长。由于05年新政出台,原有囤积土地预计将在近两年动工,此举大大增加了市场供应量。
按2008年规划人口165万,㎡,未来刚性需求面积为:
(165万—134万)*=1137万㎡。
06年可销售面积约为:
2021万㎡(四年新开工面积之和)—822万㎡(四年来预售面积之和)=1199万㎡
至08年市场需求1137万㎡,05年目前市场供应1199万㎡。
结论:
目前市场现有供应已经饱和了未来三年的市场需求。再加上05年新推出的近350万㎡土地,市场形势不容乐观。
未来开工面积和预售面积按近四年的增长率保持增长,至08年三年将新增新开工面积量约450万㎡,而销售面积至08年三年增长150万㎡。新开工面积增长将远远大于预售面积增长。
2、别墅市场篇
别墅区域分布及供应图
昆山别墅主要是集中在阳澄湖度假区、城西区、淀山湖三大板块中。截至05年底,昆山整体别墅供应量累计达到1732户,。供应量不断加大,竞争激烈。
供应结构:
——从别墅类型比重看:
各类产品供应基本均衡,联体别墅供应量明显上升
在整体别墅的供应量中,联体别墅供应最大,共482户,占了总体的28%;其次为叠加别墅,共398户,占23%;独栋别墅和双拼别墅供应量基本相同,保持在360户左右,%。
——从板块楼盘开发量看:
度假区楼盘体量最多,项目集中,消费者定位明确
目前昆山别墅楼盘数量达到32个。其中度假区楼盘量较大,在售楼盘9个,占总体量28%;其次为城市东西扩张的两个副中心——新区和城西区,各有6个,所占比例各为19%。
2005年别墅成交走势图
◎2月-5月政策前期,别墅成交量为130-160户左右,此时市场销售
虽然比去年有所下降,但成交量仍较乐观的;
◎至6-9月新政实施期,市场负面舆论较大,形成购房者浓厚的观望态
势,受国八条影响成交量明显出现萎缩,相比政策前期下降了约80 %
成交量降至26-59户;
◎到10-11月的销售旺季期间,政策舆论已略有平息,成交量出现了一
定恢复,月成交量都在80-100户左右,但相比政策前期仍下降了近
30%。
从上表我们可以看出,与2004年同期均价相比:除叠加别墅均价呈现下降外,其他三种别墅形态均价都出现了上扬趋势。目前独栋别墅均价7954元/㎡,上涨了7%;双拼别墅均价6180元/㎡,上涨了12%;联体别墅均价为5448元/㎡,上涨了17%;叠加别墅均价为4378元/㎡,下降了5%。
独栋别墅户型呈缩小趋势
昆山独栋别墅主力户型分布格局基本为四个面积段:280-310㎡的面积户型比例最大,占总体的33%;其次为220-260㎡的户型,占28%;320-350㎡的户型市场供应进一步缩减,占22%;351㎡以上的户型最小只占17%。
随着政策的主导及销售缓慢的影响,新盘户型面积相比往年正呈逐步缩小趋势,大面积的主力户型几乎仅存在于部分的老盘中。
11
叠加别墅
30
联体别墅
15
双拼别墅
17
独栋别墅
月成交量(户)
别墅类型
2005年别墅类型月成交分配表
从上表可知:05年昆山别墅去化呈现了较低迷状态。在各产品类型中联体别墅月成交量最大,保持在30户左右,进一步说明了该产品较受市场欢迎。独栋别墅月成交量为17户,与往年相比有上升趋势。双拼别墅去化则呈现下降趋势,月成交量在15户左右;叠加别墅市场接受度较低,月成交量只有