文档介绍：2007_深圳_皇御苑0051项目_产品定位报告【中心区丶公寓】
皇御苑0051#地块产品定位报告
深圳中原事业二部A组
2007年11月6日
皇御苑项目开发历程回顾
3期
0058
B
0051
1-2期
口岸/港人/大型社区
一、二期形象回顾
一、二期形象回顾
皇岗关口 800万尺港人大社区
皇岗关口最大型港人屋苑
皇岗口岸国际香港城
3期·御花园形象
颠峰之作
0051地块,收官之作
从1999年到2009年,我们已经具备天时、地利、人和!
>> 市场趋势
>> 区域价值
>> 项目整体分析
>> 项目定位
|宏观大势
|相关政策法规
报告思路
天时
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2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年上半年
深圳市近年GDP走势
19083>.15
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2560
GDP总值(万亿元)
年增长率
近几年,深圳市GDP保持逐年上升趋势,05年,增长速度有所放缓,但06年增长率上升,继续保持稳步上升势头。
07年上半年GDP总值达到2560万亿元,接近06年全年GDP的50%。
GDP的增长情况较好,生活稳定,社会繁荣,各行业稳定发展,房地产市场发展迅速。
宏观大势
* 深圳市近年GDP走势*
房地产新政策主要加强对房地产市场的打击力度,特别是规范住宅市场,限制住宅市场开发,增加投资住宅市场的困难,从而避免价格上涨。
政策法规对市场的影响时效性是长短之分,时效较短的政策会在一段时间后被市场规避,而长期政策则会在未来一两年甚至更长时间显现出影响。
宏观大势
* 房地产新政分析*
广九条(商品房明码标
价、预售款以及定金的
收取等)
深圳市闲置土地处置工
作方案
限外令
15%政策性住房比例
8次提高准备金率
交易秩序
调控政策
货币政策
政策方向
影响并不大,可能过一些营销手段规避
影响并不大,可以能过一些营销手段规避
促使闲置土地加快开发,避免拖延开工时间,开
发商集中在未来某个时间集中放量
外商可以用内地身份证登记购买
政策性调控每个项目中经济适用房比例,在未来两年对市场的影响才会显现,提供经济房给中低收入者,在保证大多数中低收入者有房住的情况下,限制价格哄抬上涨
对开发商影响并不大,各自寻找规避方式
加息并未有影响
影响时效说明
短期
短期
长期
短期
长期
短期
短期
影响时效性
避免暗箱操作,哄抬价格
规范交易市场
八部委联手整顿房地产
秩序
加快已批用地尽早开发
限制规范外商直接投资
商品房中建设经济适用房,解
决中低收入者居住问题
建立合理税收制度,促使
建设工期顺利进行
土地增值税清算
吸纳存款,控制资金流向资本
投资市场;
5次加息
目的
法律政策名称
2007年上半年宏观政策法规
预计经济增长仍将持续,房地产行业在此宏观大势下仍将持续繁荣。
住宅市场的不断规范,非理性需求得到抑制
宏观大势
* 小结*
|城市发展规划
|片区未来
>> 市场趋势
>> 区域价值
>> 项目整体分析
>> 项目定位
地利
* 深圳发展远景*
城市发展规划
深圳2030的发展目标设定为“建设可持续发展的全球先锋城”
未来深圳将成为一个新兴的、可持续发展的备受推崇的国际城市,强调深港合作,共同发展的世界级城市
* 城市功能定位*
城市发展规划
国家级高新技术产业基地
区域性物流中心城市
与香港共同发展的国际都会
三大功能定位
国家级高新技术产业基地:增强自主创新能力,加快高新技术产业的研究与发展,成为国家级高新技术研究和产业化基地。
区域性物流中心城市:发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心。
与香港共同发展的国际都会:未来深圳应与香港进行更紧密的合作,建设世界级的城市“硬件”与“软件”,成为服务内地与世界交往的国际都会。
全国层面:辐射内地的桥头堡作用
地区层面:依托中国最重要的口岸功能,发挥对整个南中国的辐射带动作用
深港层面:建设“深港双城”,走向国际市场