文档介绍：2007年上海酒店式公寓市场专题研究报告
上海酒店式公寓市场专题
研究范围
定义:统一经营,不分割产权销售
特点:提供最好的服务,品质较高
包装:品质,服务
服务式公寓
定义:一般分割产权销售,可商可住
特点:功能与服务更偏向与办公
包装:区位,低总价,多功能多用途为诉求
SOHO商住两用(偏办)
定义:产权属于小业主,注重居住功能
特点:小业主自主经营,难以保证品质
包装:以小户型打造低总价,高回报为诉求点
酒店式公寓(偏住)
定义:分割销售产权,再由酒店统一经营管理
特点:小业主收取稳定回报,但无使用权
包装:低总价,稳定回报为主诉求
产权式酒店
整体市场
历年酒店式公寓产品供求情况
历年酒店式公寓产品成交情况分析
(占同期商办性质商品房、住宅比例)
历年酒店式公寓产品成交价格情况分析
(与同期住宅对比)
2001
2002
2005
2003
2004
2006
市中心—向外扩散—无明显特征
(烂尾改建—新建)
区域市场
浦东
区域特点
浦东
中高档产品
统一经营
外籍商务人士
世纪公园
浦东
个案分布
陆家嘴
开盘时间
销售周期短,市场销售情况较为理想。
陆家嘴
浦东
世纪公园
面积分布
面积范围在23-126㎡之间,不同面积段满足不同客层的需要。
陆家嘴
世纪公园
浦东
价格走势
陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格
世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高
陆家嘴
世纪公园
浦东
客源
投资客占有绝对比例,本区域适合打造小面积投资型产品。
浦东
投资回报
售价
租金
投资回报率
区域内均价(2003年)
11000
41>.3
%
区域内均价
(2007年)
18000
%
售价
租金
投资回报率
区域内均价(2003年)
10000
%
区域内均价
(2007年)
15000
%
陆家嘴
世纪公园
浦东
市场展望
浦东
由于浦东的特殊区位和强大的产业支撑,区域市场有充足的客源保障,因此区域酒店式公寓市场的前景良好。
长宁(古北)
区域特点
长宁
高品质
高租金
传统富人区
个案分布
长宁
兆丰园林天下
延安路高架
开盘时间
长宁
区域内以高档住宅为主,从04年开始有酒店式公寓产品
面积分布
长宁
古北区域内以中大面积为主
价格走势
长宁
区域内总体价格走势平稳,酒店式公寓价格比同期住宅价格高10%-15%
客源
长宁
传统富人区,以海外华侨为主要客源,多以自住为主要需求。
投资回报
售价
租金
投资回报率
2003年
(区域均价)
15000
%
2007年
(区域均价)
26000
%
长宁
市场小结
长宁
区域发展成熟,具有稳定的客源支撑,适合开发酒店式公寓产品。
黄浦
区域特点
地段优势
旅游、商务
南北分化
黄浦
北黄浦
南黄浦
个案分布
黄浦
开盘时间
集中于2001年-2004年
北黄浦
南黄浦
黄浦
面积分布
小面积户型为主
北大南小
北黄浦
南黄浦
黄浦
价格走势
北黄浦:价格领先于住宅类物业。
南黄浦:低品质,价格上升慢于住宅。
北黄浦
南黄浦
黄浦
客源
购买客源
租赁客源
黄浦
投资回报
售价
租金
投资回报率
开盘售价
24000
-
%-%
目前二手售价
25000
-
%-%
售价
租金
投资回报率
开盘售价
12000
%-%
目前二手售价
16000
%-%
北黄浦(天赐公寓)
南黄浦(赛元大厦)
黄浦
北黄浦:酒店众多,竞争激烈,但需求大,收益率稳中有升。
南黄浦:户型面积小,提高了单位租金水平,回报率较高。
投资回报率与银行利率的对比
北黄浦:土地稀缺,难介入。
南黄浦:轨道、世博,发展前景良好。
区域小结
黄浦
北区—闸北、虹口、杨浦
区域特点
分布特征明显
以办公用途为主
物业档次较低
出租率85%以上
个案分布
开盘时间
开盘时间分散
低总价导致销售持续期较短
不夜城
四川路
大连路
不夜城
四川路
大连路
面积分布
30-80 ㎡ 1R
低总价
小面积产品为主
不夜城
四川路
大连路
不夜城
四川路