文档介绍：2007年房地产-中江起重机厂项目营销策划方案
中江·“起重机厂”项目
营销策划方案
鼎嘉企划
20041>.12
未来两年长沙房地产发展情况预测
1、房地产行业继续处于发展黄金时期
未来两年,长沙的房地产行业将继续处于黄金时期,主要表现在以下两个方面:
A、需求持续旺盛
B、价格持续坚挺
2、全面进入大盘时代
随着一批外地资本大鳄大举进入长沙,带动长沙的房地产行业由小打小闹进入大盘时代,一大批总建筑面积在10万平方米以上的楼盘出现。
未来两年长沙房地产发展情况预测
3、行业开始洗牌
由于外地强势品牌进入,压缩了本地开发商的生存空间,房地产行业开始出现洗牌迹象。一些既无土地储备、又无资金实力的本土开发商将被淘汰出局。
4、郊区化趋势明显
成熟地段的可用地越来越少,大盘更多地出现在城市边缘。比如现在的长沙大道、人民东路、雨花大道、体育新城等地段,房地产开发热火朝天。
区域房地产市场调查
调查说明
1、[调查区域]
主要区域为北起劳动路,南至湘府路,东至火星大道,西至芙蓉路。
2、[调查范围]
(1)目前长沙的在售楼盘;
(2)刚售罄的楼盘;
(3)预计明年初上市的楼盘。
调查说明
3、[调查专题]
本次调查分两个专题内容:即普通住宅与小户型住宅。
4、[调查重点楼盘]
普通住宅型主要重点楼盘为:上海城、欧园、书香名邸、名都花园(二期)、华银园、鑫天鑫城、星语林·名园、湘凯·金色大道、湘银嘉园、湘中海·星之都、金苑商住楼、新世纪花苑、亚华·香舍花都、福乐康城、华菱·浦沅项目、海利华宫、、都市春天(3期)、永宏佳园、柠檬丽都等20个楼盘。
区域楼盘调查概况
1、调查总体情况
本区域周边楼盘都为社区性住宅,小户型项目少。
主力户型多为三房,四房;面积在110~140㎡之间。
环境好,物业管理优良,性价比高的楼盘销售势头都不错。
区域楼盘调查概况
2、周边楼盘的主力消费群体
a、企业白领
b、私营业主
c、高级知识分子
d、离退休人员
e、周边居住人员、单位职工
G、置业结婚的年轻人
区域楼盘调查概况
3、项目主要竞争楼盘
(1)占地160亩的华银园(三期);
(2)占地61亩的华菱·浦沅项目;
(3)㎡上海城。
市场调查对本项目开发的指导
1、就普通住宅来说,三房两厅是市场上的主要消费产品,建议本项目的户型以三房为主力户型。
2、一梯两户,户内功能分区合理,通风采光条件好的楼盘是市场上的畅销产品。
3、在楼盘同质化严重的情况下,着重于户型、规划设计、社区环境营造、功能配套、物业管理服务。
4、付款方式应灵活,按揭越高越好。
小户型项目调查情况
地段
目前长沙市小户型项目主要集中在城市中心位置,但是有逐渐向四周扩张之势。
价位
价位主要集中在2600~3600元/㎡之间,但也有部分地理位置特别好的在3600-4200元/㎡。
小户型项目调查情况
面积
户型面积集中在35-55㎡之间,有少部分例外。
户型
单间的小户型已渐少。功能格局做得好,带厨、卫、阳台的小户型受到市场欢迎。
小户型项目调查情况
装修标准
目前小户型装修标准以毛坏为主,个别楼盘带有精装修。但绝大部分客户主张自己来完成装修。
购买群体
70%-80%为投资型购买客户。
对本项目小户型开发的借鉴意义
1、平均套价应控制在15万以内;
2、面积应控制在30-50㎡以内;
3、户型格局以带厨、卫、阳台为主,最好都是明厨明卫,卧室带飘窗;
4、装修标准定为初装修;
5、配套设施应齐备。
项目SWOT分析
从投资开发、规划设计、园林绿化、建设施工到物业管理等合作方都是实力很强的知名单位,为锻造优质名牌打下了良好的基础。
聘请国际知名园林景观公司设计。
塑造纯粹的园林景观。
设置音乐喷泉、运动休闲设施等。
优势
区位优势
完善物业服务
规模优势
强强联合
开发时机
园林景观
位于长沙两大城市南北主干道——芙蓉路和韶山路之间。交通非常方便。
临新建西路,人流车流小,比较安静。
真正的“闹中取静”,非常理想的居住用地。
项目优势
雨花亭的沃尔玛商场
推广成本问题
在周边众多强势品牌的围攻下,项目的推广成本将较高。
人气问题:
新建西路在长沙的交通系统中地位不高,人流、车流量小,更由于北向的坡地,形成了一条半边街,人气略嫌不旺,这对本项目临街门面的价值影响比较大,同时对客户眼前的注意力吸引不大。
周边环境不足障碍:
周边多为陈旧的老居民楼,颜色黯淡、外观破败,视觉效果