文档介绍：2007年武汉市绿地华庭营销策划报告
汉江边上的“离心”运动
——绿地华庭营销策划构想
瑞格顾问-蓝海企划
2007年4月
大环境——城市背景
仙桃正成为江汉平原迅速崛起的轻工业名星城市,政策机遇、位置优势、体制创新以及仙桃人骨子里的经商传统,使仙桃站到了“中部崛起”的潮头,城市实力和社会财富迅速增长,是处在上升期的投资宝地。
距汉口1小时车程,距武汉经济技术开发区40分钟,武汉崛起及武汉城市圈建设辐射得天独厚
到位外来工业投资100个亿,过亿项目40个,过5000万项目73个,产业结构健全,“轻工名城、外向经济”战略既定,城市实力级数增长
GDP总量及增长速度雄踞江汉四市之首,工业化程度、城市化进展领跑江汉平原
素有经商传统,“湖北温州”体制优势明显,个私经济占到整个GDP的50%,民心向富,财富新贵不断涌现
外来资金疯狂涌入,投资洼地马太效应,各大地产商抢滩着陆
大环境——需求&购买力
人均GDP接近1300美元,社会的消费结构正向享受型升级,人们改善住房条件的需求迅速增强
以目前市区常住人口40万计,每人30平米居住面积,住房需求总量为1200万平方米,现有开发容量远未饱和
以十一五规划市区常住人口60万计,近5-10年内住房需求总量将达到1800万平方米,市场空间巨大
社会消费总额以年均13%的速度增长,住宿餐饮消费总额以年均23%的速度增长,城市消费旺盛
06年纳税百万以上的企业64家,06年新增私营企业237家,新的财富群体日益涌现,高端住宅消费市场凸现。
仙桃经济的繁荣、仙桃人收入的增长、仙桃新财富群体的不断涌现,对住房的需求日益迫切,对居住条件的要求不断提高,正是各路开发商大显身、各展所长的时候
大环境——同类项目&竞争对手
地段偏,周边配套极不成熟,
近水,风景好,密度低,宜居住
别墅户型具有唯一性
地面部分动工阶段
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待定
水岸、别墅、
江南园林
待定
待定
待定
别墅、花园洋房、户型全
绿地华庭
入市时间将晚于本项目
较高的密度和庞大的体量,居住舒适性上将无法与本项目相比
地段优于本项目,可对本项目进行客流拦截
打桩阶段
同区位威胁,应引起高度重视
荣贵之巅,格调之城
2万平方米水景园林
待核实
待核实
待核实
占地近400亩,号称百万体量,估计为高层,户型应照顾所有消费层
鼎城
规模有限,周边配套欠佳,户型和社区档次只能算中高档,宣传推广一般
高速出口第一盘,位置不错,产品质量和社区整体感觉上要优于德政金园,电梯洋房的概念具有唯一性
一期尾房
二期建设阶段
比照竞争
在产品质量和配套方面丰富了高端住宅的内涵
上流名邸
健康生活
电梯洋房
健康住宅
2568
2250
2100
围合园林、8层电梯花园洋房、户型偏大
明珠豪廷
整个德政园社区虽有人气但档次不足,一、二期的建筑和住户明显于三期不匹配,园林也很简单,三期整体建筑以及布局给人以呆板的感觉,宣传推广一般
依靠一、二期的成功,项目聚集了足够的人气,积累了口碑;地段、区位配套上的优势明显
现房销售
比照竞争
开启了仙桃高端住宅的先河
富贵人家的堡垒/投资兴业的沃土
人气、地段、升值潜力
2468
2300
2148
6层花园洋房,中心休闲广场,户型偏大
德政金园
不足分析
优势综述
进展程度
与本项目关系
楼盘概念
核心卖点
最高价
均价
起价
建筑特点
项目名称
仙桃目前的高端住宅市场还处在初级阶段,没有标准,没有问鼎之作,也没有太多的参照,正是本项目以高姿态入市的大好时机
大环境——机遇
仙桃需要一个大盘,来诠释真正的高端居住
仙桃需要一个大盘,来树立真正的豪宅标准
仙桃需要一个大盘,来体现财富与文明
仅仅开发一个楼盘是不够的,我们要融入这个城市,建构这个城市的理想,而对财富的追求和体现,将是我们切入这个城市的最好支撑点!
项目分析-地块
市区的主要项目中,绿地华庭所处地段离市中心和主干道都属于最远距离;在仙桃市政府“向南发展”的城市规划中,绿地华庭偏处西北一隅
项目分析-户型
独栋别墅在本地尚属首家,具有唯一性,是项目最大的特色体现,但只占整体销售的一小部分
联排别墅在本地亦属于首个成规模、成气候的,具有较强的竞争力,但也只占项目整体不到1/4的份额
多层及高层系列产品体量巨大,是项目的盈利希望所在,但将面临市区大量类似住宅的残酷竞争
项目别墅和连排的产品具有很强的代表性和唯一性,但主要盈利仍需通过多层、高层等产品的销售来体现
项目分析-环境
靠汉排河、临汉江等自然条件优越
低密度大社区,具有相当水准的自然水系园林是楼盘