文档介绍：2007年郑州市上街南山项目市场可行性分析
上街南山项目市场可行性分析
编写时间:2007-09-25
序言
第一部分总论
第二部分区域市场分析
第三部分项目定位分析
第四部分收益评价
第五部分获取建议
目录
在发达国家,居住在自然生态的远郊,已成为高收入富裕阶层的居住理念,并且是高品质生活的象征之一;
远郊居住观念在成功引入北京、上海等一线城市后,迅速向二线、三线城市蔓延,至今呈现出方兴未艾的勃勃生机;
开发思路方面,有纯房产项目,也有靠人造主题公园、生态旅游带动的,但其共同点均是依托的自然生态环境较好,容积率低;
中原城市群中心--郑州,随着经济的发展和城市化进程的加快,远郊居住观念也深入到郑州人的心里,并开发结果。
序言
宗地概况
研究依据
研究目的
对有关问题的说明
形成的建议
第一部分总论
宗地概况:该项目位于上街区南部的峡窝镇南山,项目用地范围覆盖南山的五个行政村,约5万亩,目前土地性质为林地和集体用地。
研究依据
(1)《郑州市房管局信息快报》
(2)《统计年鉴》
(8>3)《研究院4月市场问卷调查分析》
研究目的
探寻项目的市场机会及可行性,为土地获取提供方向性建议。
对有关问题的说明
基于项目用地图及指标不明确,本次未做收益测算。
形成的建议
有条件获取;关注土地政策,规避风险。
第二部分区域市场分析
项目概况
郑州宏观市场概述
一、项目概况
行政区划
上街区位于郑州市西部38公里处,
归郑州市管辖,位于平原和丘陵的相
交地带。
南山项目位于上街区东南,隶属上街
区峡窝镇。
项目所在地共有五个行政村,分别为
东、西林子村、营坡顶村、杨家沟
村、老泽河村。
总面积10923>.7公顷(需核实)。
目前南山建设已列入政府的招商引资
计划中。
南
山
参考规划
上街政府将南山规划为生态旅游区,现拟规划为十个旅游度假景区:
革命传统教育区
登山野营探险区
森林浴场休闲区
宗教文化朝拜区
雾云运动健身区
生态农业观光区
乡土风情体验区
疗养度假别墅区
综合服务管理区
中原特殊美食区
交通(项目外)
(1)中原西路、郑上路、310国道、郑少洛高速多条高等级公路通达;
(2)车程:
从中原西路郑上路 310国道,至南山脚下,30分钟。
飞机场上街,40分钟。
交通(项目内)
进山的上行入口在柏庙处,地块内从老泽河处向上为环线路,营坡顶与东林子分别为东、西环线的最高点;
西环线为新修建道路,尚未全线通车,路线较长。
由营坡顶下行至310缓,路况较好,用时约10分钟。
原有路面
新修路面
资源特征
山上自然植被种类较多,盛产花椒、柿子、核桃、小酸枣等经济作物。
封山育林面积达6000多亩,。
地势起伏,沟壑、山涧、坡地、丘陵地交错纵横。
花椒树
自然景观
地块现状
南山海拔460多米,山势较缓;
老泽河海拔最低,向上依次为杨
家沟、东林子、营坡顶、西林子;
目前西林子村已率先迁移下山;
老泽河地势平缓,居住集中;
杨家沟居民少部分聚居;
东林子居住分散,多为独立院落,
自然景观较好。
营坡顶村居住分散,地势可俯瞰上街
民居多依山而建,1-2层,地势与景观
较好。
五云山
现状特点:
(1)村落分布:村落分布东少西多,民居较分散,多依山而建;
(2)地势:北低南高,东低西高;
(3)自然景观:西半山好于东半山,植被茂盛;
杨家沟村
老泽河村
东林子
从营坡顶俯瞰上街区
配套设施
区域内目前生活配套设施较为简陋,已具备的设施有:
供水:机井
电:公共电网
通信:中国移动基站
购物店:小杂货店
道路:具备,路况一般。
每个自然村都建有这样的供水机井
综述:
(1)该项目自然资源优势特征不够突出,水资源缺乏;
(2)可供利用的建设用地分散,不利于片区开发,基础设施成本加大;
(3)公共配套设施较少;
(4)路网需要继续改造;
(5)西半部山势较秀,空气清新,有一定特质;
(6)有一定潜质。
近几年郑州市经济总量稳定增长。
进入2003年后,每年以15%以上的速度在增长。2006年底,人均生产总值27798元,折合3520美元。
二、郑州市宏观经济发展分析
1、郑州市经济总量发展(GDP)
相比可支配收入的增长,郑州城镇居民消费性支出的增长速度要低于收入的增长(消费结构变化)。
2006年末,该项指标为7619元,%。
2、郑州市城镇居