文档介绍：2007年郑州康利达未来路项目策划
康利达未来路项目前期策划与营销推广报告
20073>.7>
目录
序:郑州房地产市场发现现状与趋势
一、项目所处区域属性判定
二、项目所处区域居住现状扫描
三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势
四、项目用地SWTO判定
五、项目产品定位与建议
六、项目营销推广思路与建议
Now……
序:郑州房地产市场发现现状与趋势
一、项目所处区域属性判定
二、项目所处区域居住现状扫描
三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势
四、项目用地SWTO判定
五、项目产品定位与建议
六、项目营销推广思路与建议
06年西区房地产市场发展强劲,房价上涨增幅较大。
03年-05年该区域形成自发的高速发展态势,06年亦保持着强劲势头,但整体市场形象一般。
04年-05年在政府引导下高速发展,06年遭遇瓶颈,发展趋缓,但目前逐渐回温。
南区市场东南区价格较高,西南区相对较低,该区域城中村改造较多,发展潜力巨大。
北区市场
西区市场
郑东新区
南区市场
碧沙岗
商圈
二七商圈
紫荆山
商圈
本案
郑州房地产市场需求弹性很大,需求持续旺盛。
郑州市场近年商品住宅销售量
01-06年商品住宅销售量快速增长,年增长率最少也在14%以上,最高达42%。
郑州房地产市场--
供应量逐年增加,且有平稳增加趋势。
郑州市场近年商品住宅供应量
2006年郑州房地产市场商品房住宅成交价格主要集中在3000—4000元/㎡,其次为2500-3000元/㎡。
不同价位供求结构
各面积段商品住宅销售比例
由以上图表可以看出,商品住宅单价上涨的同时,市场需求套型面积有小型化的趋势。
郑州房地产市场供求结论
1. 01年—04年,房地产市场供应量略大于销售量;但05年开始出现销售量大于供应量;
2. 05年后,销售量的增幅远远大于供给量的增幅;
3. 06年郑州房地产市场供不应求,出现卖方市场,且这一现象有延续趋势;
4. 目前单价集中在3000—4000元/㎡,受国六条和房价涨幅的影响,面积需求有小型化趋势。
Now……
序:郑州房地产市场发现现状与趋势
一、项目所处区域属性判定
二、项目所处区域居住现状扫描
三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势
四、项目用地SWTO判定
五、项目产品定位与建议
六、项目营销推广思路与建议
航海路
城东路
未来大道
未来大道
石化路
石化路
107国道
区域主要状况情境再现--交通
未来大道
航海路
未来大道与航海路均为市政重点道路,均较为宽阔,路面质量较好,交通十分便捷,过往车速也都较快,由于项目区域无过街天桥,道路对对街人流交汇有明显的阻碍作用,相比之下,未来大道车流量较少,而航海路车流量相当大,因此对路道两旁带来的噪声与环境污染也更为严重。
世纪欢乐园
航海公园
已开发居住社区
居住社区
电动车专业市场
汽修专业市场
都市村庄
中石化油库
物流仓库
学校
区域主要状况情境再现--休闲场所
航海公园
世纪欢乐园
航海公园地处航海路与未来路交叉口东南角,占地180亩,包括一个水上世界游乐场
世纪欢乐园占地800亩,郑州最大、设备最齐全的游乐园
区域主要状况情境再现--学校
贝斯特外语小学
六十三中
区域主要状况情境再现--专业市场
石化路汽修专业市场
航海路电动车专业市场
区域主要状况情境再现--居住氛围感受
都市村庄
入住成熟小区
区域主要状况情境再现--居住氛围感受
大型已入住商品楼盘
建造中商品楼盘
1. 航海路本身的城市运输承载能力与未来大道的打通,使该区域交通、出行极为便利,直接拉动了其区域价值的提升,商业、人流的汇集进一步丰富了生活的配套内容,生活氛围更为浓厚。
区域属性总结
2. 航海公园、世纪欢乐园的存在,以得天独厚的优势提升了该区域的生活价值。
3. 整个区域的居住、生活档次呈现东高西低的现实状态,以未来大道为界,其东几乎全部为商品房形式出售的大小楼盘与社区,其西除少面积商品房和经济适用房外,存在大面积的都市村庄、物流仓库、工厂、油库以及学校,整体生活档次相对较低,生活氛围较为淡薄。
4. 未来路与航海路的车速过快,且噪音、尾气等污染较为严重,对该区域整体生活品质的进一步提升有阻碍作用。
5. 专业批发市场的存在使该区人员稍为复杂,有一定的治安等负面影响。
6. 国家级油库的存在,将在一定程度上阻碍未来路以西区域的生活改善与提升。
Now……
序:郑州房地产市场发现现状与趋势
一、项目所处区域属性判定
二、项目所处区域居住现状扫描
三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势
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