文档介绍：2007年连云港市云达丽景星城项目前期整体策划报告书
“云达-丽景星城”
前期整体策划
报告书
鹊桥地产运营
2007-10-17
前言:
本提案为战略性纲领,以市场分析、项目分析、项目整体前期策划为主线。是我们为期一月,在本地以及对本项目了解,而作出的整体性项目策划思路。下面的提案是我们所看到的、听到的市场信息,加以我们多年操盘经验和对于专业市场前瞻性思维模式,提炼而成,属于战略性整体思路。
对于项目具体操作、运营的战术性、细节性后期营销执行方案,将在我司入驻本项目后作执行化操作。入驻后执行力思路是按照本提案的战略纲领执行,并根据市场具体情况作细节性、时间性、节点性营销方案。
[目录]
[第一季]‖区域市场与项目态势
引言:灌云县概况
一、灌云县区域经济
二、灌云县房地产市场现状与发展
三、项目条件概述
四、项目SWOT与综合评价
[第二季]‖项目战略性前期策划
一、战略性前期策划出发点(预期问题)
二、全局性策略思路
三、策略目标
四、项目总体概念风格推荐与选择
[第三季]‖项目概念风格相关细节设计
一、项目整体基调定位(高档社区)
二、项目整体理念思路(整体推广基调)
三、项目形象设计(案名设计)
四、项目目标市场定位(客群分析)
五、产品定位设计
六、价格定位
七、环境设计
八、配套建议
九、社区物业管理服务建议
[第四季]‖项目广告策划(预演)
一、广告策略(整体表现)
二、广告策划(平面表现)
三、广告计划
[第五季]‖推广工作
附件
一、总体规划要求与建议
二、销售前准备
三、logo展示与市场资料
[第一季]
‖区域市场与项目态势
引言:灌云县概况
灌云县地处东经119°2′50〃—119°52′9〃,北纬34°11′45〃—34°
38′50〃,位于江苏省东北部。东部濒临黄海;西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻;南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻;北部与连云港市海州、新浦两区接壤,隶属于连云港市,是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云县1912年建县,得名于南有大川灌河,北有名山云台。总面积1840平方公里,其中:耕地面积154万亩。下辖8个镇、12个乡,省属3个农盐场、县属6个农林场圃。全县共有318个行政村,总人口105万。灌云属暖温带季风性气候,年均气温15℃,年均降水量9593>.4毫米,。
灌云生态环境优越,生态城市特色日益显现。地貌以平原为主,地势由西向东倾斜,是苏北地区唯一的有山有水的县城。县内有七座低矮孤山,。全县耕地面积154万亩,,土壤总体特点是:粘、盐、板、瘦,95%的耕地符合无公害农产品生产基地标准,粮食、蔬菜等农副产品的品质都基本达到了无公害产品标准。灌云县属暖温带湿润性季风型气候,四季分明,大气环境质量良好;境内水资源比较丰富,饮用水源水质较好;%;交通噪声、区域环境噪声均达国家规定标准;灌云县为古海州属地,人文荟萃,古迹名胜较多,文化底蕴深厚。
,增长18%,::::,%;,%;,%,,%,一般预算收入增幅在全省66个县区中排名第二,绝对值较2005年前移2位,被评为全省财政增收先进县。在2006年度全国中小城市科学发展评价中,被评为全国最具投资潜力中小城市百强县。
一、灌云县区域经济
从我国宏观经济发展来看,房地产业仍然属于发展中的朝阳产业, 虽然国家政策,对于地产行业越来越严,但从另一面看,政策不断的出台,地产市场越来越正规,证明国家对于这支正处于蓬勃向上的发展阶段的新兴产业的重视度。尤其在三线城市,新一轮房地产热正在进行中。
1、灌云县房地产业处于稳定发展上升期,发展潜力大。
国民经济稳定增长,为房地产业进入新一轮发展时期奠定了宏观经济基础。
人均GDP能比较真实地反映一个地区的经济实力和经济发展水平。按照国际惯例,当一个国家或地区的人均GDP不到3000美元时,房地产业呈现高速发展的势头;超过3000美元时,房地产业进入平稳发展期。目前灌云县房地产业正处于与相协调的高速发展期。
2、城市化进程的加快,使房地产市场需求量有新的增长。
根据灌云县的“十一五”规划,到2010年前后,灌云县将发展成为城市化水平为45%。目前非农业人口约41万人,按2010年灌云县6‰的人口自然增长率和城市化进程的平均速度(资料来源: