文档介绍：扬州万马滨河城商业二期操作方向初探
智联地产商业研究中心
2010-1-11
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鉴于本案二期的规划已基本确定,本次
项目二期(本期)
提报重点是围绕确定商业面积是否扩大
及业态如何布局等问题展开,故本案主
要以不更改建筑外在形象为基础进行提
案,所有的结论均以此为前提
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几项关键问题
1,商业是做多还是做少?
2,定位为何种业态?
3,如何使一期,二期商业形成联动,最大化的聚集人流?
如何定位,盘活商业
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智联一商业地产模型
租金回报
投资购买F
投资者
营销力
经营者
好产品
开发商
购买消费
消费者
满足需求
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本案基本情况分析
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项目基本情况及所在地块分析
项目基本经济属性
".地理位置:西临江阳中路,北靠古运同东
文昌
南均靠农居点
项目规模:
地块形状:不规则多边形,其中沿江阳路一面较为规
整,长约180米(紧贴期项目);西南边长30米
务楼甘值
w)mna东南长180米,东北长70米
内容
总建
36310平米
用地
商住用地
商业
落地面积
7000平米左右
酒店式公寓
29232平米
本案区域属主城边缘,未来城市发展延伸带上
备注
本期属万马滨河城项目二期,紧贴
项目一期西南方向位置
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项目所在区域交通环境分析
项目交通环境分析
匚江阳东路西侧
回
40路公交始发站
江阳东路东侧
万马滨河城
项目一期
交通主干道:江阳东路、扬子江北路
公交线路:40路
项目通达较好,但公交站点少及主干道为快车道
河道:古运河
在一定程度上制约了项目对流动人群的拦截能力
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项目SWOT分析
SWOT分析
项目SWoT分析
1,被本区域各住宅小区包国,位
1,一期商业定位不精准,经富
于中央
2,世纪联华和4000m餐饮两大
2,二期地块略小
主力店确定。
3,向西北城区的辐射力弱
扬州人固有的消费习惯难以撼动
型居住区
2,扬州城市商业聚集在文昌路
2,周边流动人群数大
两侧,并且有西向扩大之势
3,何园及1912的知名度较大,
3,项目以东方向的华润苏果
对客群具有显者的聚集作用
宣位广场
成较大的竞争
社区型区域特征明显,优劣势大抵平衡,精准的定位和卓越的营销决定本案未来发展前景
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扬州商业环境扫描
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扬州商业环境
扬州商业分布
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本项目
京华城
宝带商业街
扬州商业如图所示,基本分布为
扬州时代广场
金鹰国际商城
c教场,秦淮河主体商业沿文昌路两侧呈带状分布
扬州万家福商城扬州百盛商业大厦
社区及住宅商业分布零散
下文将以个案为例,简述扬州商业市场基本情况
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