文档介绍：2007下半年苏州市东盛步行街商铺销售招商推广总纲
2007下半年商铺销售招商推广总纲
盛世地产集团东盛步行街
城市客厅,现代商城
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重要时间与节点设计
1、主力商户招商成果新闻发布会( 2007年8月8日)
2、第二波招商热潮,销售暂时停止,发布调价信息(2007年8-9月)
3、盛泽投资价值论坛暨盛氏杯青年创业大赛2007年8月
4、重新启动销售,第三波招商热潮(2007年9-10月)
全面推动大型项目:肯德基、国美、娱乐城以及ITAT、手机城等的装修,确保完成5万㎡装修开业
5、步行街试开街初步拟定于2007年10月18日
6、开街后的促销与招商计划按照推盘节奏需要另行制订
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二、总体营销目标
目标一:
招商爆发式目标—2007年9月30日前基本消化完毕,剩余部分不
足20%
目标二:
销售爆炸式目标——2007年9月30日前,剩余不足10%;
目标三:
实现项目年度财务目标和价值目标---,租金回款趋于良性循环,营运管理开始收益。
目标四:
商铺推广促进销售价格6000元/平方米(均价)与租金2元/平方米价(均价)
值实现
目标四:
品牌目标:盛世地产模式与商业地产开发模式被社会认同
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三、阶段划分及目标分解
根据市场反馈适时调整营销策略;做好入驻商户和做好老业主口碑传播。结合开街计划,提出新促销策略。
借助政府资源,整合媒体加强广告宣传与促销活动。
特别是盛泽投资价值论坛,要充分利用政府的资源,立足成本节省,促进销售提升。
东盛步行街销售招商中心启用;预约客户的跟进签约;媒体资源的有效利用,特别是户外广告到位以及媒体广告推动;结合销售招商推出感恩盛泽大型活动。
确定招商模式以及下一轮销售模式、营销策略及营销推广计划;新一轮宣传物料设计、印刷及制作;招商与销售法律文件的完备;论坛与大赛工作准备;第三方资源的整合(政府、媒体、协会等);招商理财顾问的培训。
阶段性
重点工作内容
累计完成95%以上销售率,累计完成95%以上招租率,并完成签约
累计完成90%以上销售率;累计完成85%以上招租率,并完成签约
借势推动招租工作,重新启动销售,价格略调。
招商目标:7%,销售目标:5%
释放商铺暂停销售,实行借个调整信息,积累意向客户,释放论坛以及成果发布会信息,以政府信息引导未来趋势。招商目标8%
销售
目标
第三轮招商高潮期
9月
论坛与大赛期
8月
第二轮招商高潮期
8月
招商成果发布会期
8月8日前

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四、目标客户群分类与定位
1、定位
自购自营型客户:约占20%-30%比例,面积约20000-30000平方米
投资租赁型客户:约占70%-80%比例,面积约70000-8000平方米
注:自购自营性客户我们要尽量提高其比例,这些直接决定了步行街长久发展的需要。投资租赁型,主要是带约销售的,直接影响了整个项目的资金回笼,原则上尽量控制其比例,有利于可持续发展。
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2、分类
大型夜总会
高级商超
各国风情餐厅(牛扒、料理、茶廊、西餐、酒吧、食屋、寿司等)
民间小吃、大型品牌餐饮(8大菜系与面点系列)
名表、珠宝店、金店、礼品
奢侈品(洋酒、国酒、艺坊、藏品、茶叶店)
女人系列(SPA、美容院、纤体中心、瑜伽馆、美发屋、香薰等)
时尚系列(眼镜、工艺饰品、藏式工艺品、尼泊尔工艺品、韩国工艺品、打火机店、琥珀店、琉璃店、银饰、床品等)
音像与书店(正版博恩凯音像、21世纪锦绣书店或者席殊书屋等)
24小时便利店(如7-11等)
时装系列
运动系列
影院
健身房
礼品
花店
彩色冲印与数码冲印
银行
电信营运商
专业卖场(手机、电脑、MP3系列、数码设备等)
室内运动场等
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研究以往其他项目成功的经验,结合盛泽招商的实际情况进行分
析,自营型客户主要有以下特点:
1、餐饮类:一般约有10-20%左右餐饮铺存在自营的可能性,这类人群承担风险能力较弱,对经营行为求稳,最坏的打算在于生意无法经营时,尚有铺位出租。由于经济水平的问题,这类人群的经营面积不确定,有大有小。
2、零售类:零售类的商铺购买者可能比例相对较小,约有10左右。租赁居多。零售类自营的一般有三个目的:没有技术从小商铺中获的微薄而稳定回报、解决家人就业和孩子创业、认为租铺成本较大。
五、自营型客户分析
. 中方米、均价20000元/平方米为例,铺位总价
为100万元来推算:
l首期款40%:40万元
l月供