文档介绍：2008-2009年中国房地产市场趋势研究
2008-2009年中国房地产市场趋势研究
前言
今年9月以来,随着雷曼兄弟倒闭、“两房”被政府接管等一系列事件的发生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。11月中央出台“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。
在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针对这种情况,从5月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市,而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。那么,目前我国房地产市场形势到底如何,未来一段时间又会走向何方,为此,上海易居房地产研究院综合研究部特意成立了课题组,依托CRIC中国房地产决策咨询系统的信息和数据,对此进行了全面、及时、深入的研究。
一、全国房地产市场总体形势不容乐观
从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,随之房地产价格也开始回落。从区域上讲,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。
接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是
“国房景气指数”,它反应的是行业景气度,尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知,2007年11月达到高点,其后一路下滑,今年10月份为993>.68,,,步入不景气区间。
全国房地产开发景气指数趋势图
数据来源:国家统计局
前三季度,全国完成房地产开发投资21278亿元,%,%的增幅,明显回落。住宅完成投资15508亿元,%。其中,经济适用住房投资638亿元,%,说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。,%。
前三季度,,%,%稍稍回落。其中,,%;办公楼施工面积8150万平方米,%,%明显回落;商业营业用房施工面积25026万平方米,增长12%。
截止到9月末,,%。其中,空置商品住宅6641万平方米,%。这是非常值得担心的一个指标,空置房面积的明显增长,意味着滞销房屋增加,企业资金回笼影响较大。
第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大,不能较好的反应房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析,更能反映房价真实走势。
全国70个大中城市房屋销售价格增幅演变
数据来源:国家统计局
数据来源:国家统计局
分析上图可知,以月度房价同比涨幅来看,2008年1月达到高点,%,其后增幅加速递减,%,预计11月或12月份,将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年,并不能反映近况,相较而言,月度房价环比增长情况更能说明近期走势,环比增幅的高点出现在去年9月,其后递减,直至今年8月份首次由正增长变为负增长,价格拐点正式出现,也即全国房价正式开始下跌,9月份继续下滑,这一下跌态势将会持续到明年下半年,甚至2010年。
二、全国一二三线城市形势有所差异,但皆有比较明显的下跌
接下来,分析一下全国主要区域房地产市场的情况,为了研究的方便性,在此把城市分为三类,一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院CRIC中国房地产决策咨询系统数据,在30多个大中城市中,半数以上城市9月成交量较8月出现了不同程度的反弹,但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌,成交继续萎缩。整体来看,绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”,市场低迷程度可见一斑。价格表现方面,全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象,打折优惠幅度有所扩大。华南区域各城市更出现了新一轮降价的浪潮,在前期价格已较大幅度下跌的背景下,9月很多楼盘再次祭起降价的大旗,优惠幅度均在10%左右。
1、一线城市:成交量萎缩五成,房价继续下跌
京沪深9月及前3季度商品住宅供求情况(万平方米)
城市
供求
2008年9月
环比增长
2008年前三季度
同比
上海
供应