文档介绍：2008年昆山世茂国际城营销策略报告
[谋篇]
认识\命题\破解
[项目认识] 3+1成城
1、理念——城
6公里近郊大盘
/新城市主义理念造城
/外开内合的造城手法
[项目认识] 3+1成城
2、风格差异化——Art-Deco
/以建筑表皮,赋予项目精神
/以建筑内涵,平复城市气息
[项目认识] 3+1成城
3、产品力——竞争力
/多元产品组合,捕捉多层人群
/种种产品创新,全面引领市场
100%
100%
1980
合计
01>.1%
%
2
262
七房
%
97
200-230
%
五房
%
102
215
%
48
170-200
%
%
41
130-160
四房
%
298
130-160
%
278
120-130
%
263
100-120
%
%
56
95-100
三房
%
149
100-110
%
175
90-100
40%
%
470
80-90
二房
总比例
比例
户数
面积
房型
区域周边产品供应房型面积比例
数据采集:和兴东城、黄埔城市花园、阳光水世界、东方罗马
6-7层多层
两房 94-105平米 35% 1、带电梯多层
三房 120-130平米 48% 2、均为错层户型设计
四房 158、176平米 17%
18-24层小高层/高层
两房 98-126平米 42% 1、错层户型设计
三房 129-144平米 58% 2、端头户型为异形情趣空间
一期产品配比及特点
一期户型配比及特点
花园洋房
点双联式 182平米
标准洋房(北入口) 155、176平米
标准洋房(南入口) 155、156、183平米
1、下层住户(一、二层)赠送花园、地下室,上层(三、四层)赠送阁楼;
2、洋房均为双主卧以上设计;
3、下层住户客厅挑空,上层住户有室内中庭花园;
4、院落围合式空间布局
面积主流产品
在产品表皮、空间处理上突破创新
[项目认识] 3+1成城
4、商业——活力源
基于31万方引擎,城才得以成城
[特征认识] 城市运营和大盘运作
城市营造论
[城市营造]
造,是创造,指对于城市灵魂、城市节点、城市地标的创造和再造;
营,一是运营,运营城市板块来运营房地产。
二是营造,营造城市空间表象,城市空间表意、城市空间生活。
[城市运营]
站在城市的角度打造房地产,深刻理解房地产是城市的配套,通过城市价值提升房地产价值,寻找大盘运作的持久生命力。
做好占位、造势、借势三大环节
[城市运营]关心两大问题
1、城市功能质的发展
2、城市价值综合的运营和提升
城市营造=
城市中心论——地标
引擎理论——活力源
城市多元文化冲突论——复合市场、复合社区
城市价值跳跃成长论——阶段性
城市营造四大理论
+
+
+
大盘地产的劣势
发展商建设城市配套设施有先天不足。
项目难于定位,容易走入泛定位的误区。
开发节奏和销售节奏不好衔接。
物业管理难度大。
若出现危机,局面很难控制。
施工周期长,对早期住户干扰大。
销售周期长,项目投资风险相对较大。
大盘地产的优势
容易形成规模优势,产生规模效益。
有利于提升地气,形成区位优势,提升板块价值。
配套设施完善。
物业管理可靠。
有利于环境营造,增加地产附加价值。
有利于企业和物业品牌确立。
大盘运作要点
三力合一
思想力
规划力
执行力
战略性
多样性
绩效性
[世茂国际城的命题思考]
1、在一遍“向东”声中,如何凸显我城?
2、如何向3+1产品客群,如何清晰的传达同一个概念?
3、一座城市,两个大盘,如何协调,从而达到1+1>2?
1、在一遍“向东”声中,如何凸显我城?
[命题破解]
现代的
复制的
刻意的
缺乏城市精神灵魂
新城·域
吉田国际广场
时代中央社区
滨江花园
自由都市
常发·香城名园
东方丽池
香榭水岸
世茂
绿地
万科
华敏
新城
嘉业
常发
建屋
东之信
和兴
宝裕
和融
永大
恒源
万方
佳宏
海佳
凯迪
振华
神州通
中楠
美欣
盛荣
……
唯一进入昆山核心大规模开发品牌
能够塑造昆山城市精神的唯一品牌
本案
规划中
体育公园
企业总部基地
管委会大楼
夏驾河公园
[破解方法]
/紧扣:城市机能发展,打造东城CLD
东部产业