文档介绍：2008年沈阳亿森皇姑区向工街项目提案
方案提出背景
2008年,随着政府调控力度的加大,以及龙头开发企业在政府打压房价政策面前的“妥协”,致使多数市民产生持币待购心理。但这并不能说明,沈阳地产从此将走向衰退,从08年1—2月份市场供应及消化量来分析,目前,沈阳市民的购房需求还是十分强烈的,另外,随着政府取消交易会购房优惠措施以后,沈阳房地产将逐渐向规范化,理性化,均衡化发展。随着政府性调控措施成效的进一步体现,可以预见,沈阳房地产市场将告别盲目开发的时代,只有真正具有核心特色的项目及有丰富开发经验的开发商们才能在这场博弈之中取得最后的胜利。
本项目正式在这种宏观环境下进入市场的,由沈阳亿森房地产开发公司发展的向工街新汉江花园(暂定名)项目,总占地880731>.40平方米,规划为以高层、小高层及多层为主的中档住宅项目,,落成后将成为一个容纳3000余户的大型住宅小区。
随着项目开发工作的日益推进,开发商急需听取来自专业地产策划机构,以市场角度对项目的规划、经营、销售等方面的专业建议。本案正是在这个前提下,提出的。
本案将从规划、户型配比、价格定位等方面,对该项目提出系统的开发建议。
一、项目自身情况描述
项目位置:沈阳市皇姑区向工街
经济指标:
总占地面积:
总建筑面积:
规划建筑形式:多层、高层、小高层、商业
容积率:
建筑密度:%
绿化率:30%
周边资源:
商业配套:明廉市场、家乐福、塔湾车行、
宠物市场
公交线路:209、238
教育资源:向工小学、刑警学院
二、项目所在区域历史及现状
早在19世纪后期,明廉地区开始形成。1877年,为了灌溉农田,清政府开始在沈阳兴修水利,并委任一位名叫范成亭的人专门创办水利局,然后开始在沈阳城西北的塔湾地区一带开凿水渠,引浑河水用以灌溉,这条水渠就是现在环绕沈阳的新开河,而修建这条水渠的劳工就是明廉地区的最早一批居民。
1938年,为了方便明廉地区居民的出行,连通沈阳内环(保工街)与向工街,开始修建大利路。1945年左右,大利路被更名为明廉路,至此,明廉地区正式得名。
明廉地区位于皇姑区西部,朝鲜族户数为1800多户,人口5500多人。该地区有朝鲜族小学、朝鲜族一中、朝鲜族基督教堂、朝鲜族老年协会等教育文化设施和家乐福超市且交通也较为便利
历史沿革
2007年5月24日,皇姑区宣布明廉地区“秀水65”朝鲜族风情特色经济带建设正式启动。未来几年内,韩鲜族人口集中的明廉地区,将会出现一座具有朝鲜族风情的新城。
一期规划建设“秀水65步行街”(“秀水65”由秀水街65巷得名),在两侧安置具有朝鲜族特色的中高档餐饮服务店铺;
二期规划借助秀水65特色街的辐射力,将相邻的锦水街、苍山路、明廉路打造成中低档的餐饮、娱乐、韩国精品店、朝鲜族生活用品店等商贸服务区;
三期建设借助“十二线”批发市场迁入秀水街食品公司的契机,把这里打造成朝鲜族食品、用品的物流集散地。
发展规划
项目区位评估
该项目所在区域,在皇姑区来说一直发展比较缓慢,也是沈阳当前棚户区比较集中的地区之一。加之周边几大专业市场,导致该地区的环境比较复杂,各种配套设施仍停留在满足基本生活需要的阶段。虽然随着华锐塔湾新城等项目的建设,及政府一系列改造措施的实施使该地区的基本环境有了明显改善,但是由于塔湾地区历来在百姓心目中形象不佳,加之该地区市民生活水平偏低,因此,该地区暂时不具备建设高品质社区所需要的基本条件。另外,该区域内不属于任何知名学区,因此,一直以来,塔湾地区都是沈阳大众住宅聚集的区域。至少近几年内,难以具备高品质项目进驻的人气基础。
三、沈阳市地产市场情况
销售价格/销售面积/区域价格/供应结构
2007年12月沈阳市商品房销售均价对比图
由上图可看出,皇姑区地产价格截止2007年12月,仅为3645元/平方米,比市内其他区域相差最多达到千余元.
皇姑商品房价格偏低
沈北新区的大规模开发
中心区域的开发,大学纷纷迁址工作的展开
发展不均衡
开发项目两极分化严重,未形成良好有序的开发秩序
2007年12月沈阳市商品房和商品住宅销售面积对比表
2007年12月沈阳市各区、县(市)商品房和商品住宅销售面积对比表

大东区

铁西新区

皇姑区

和平区

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