文档介绍：2009年常州宝龙城市广场商业策划开发建议报告
常州宝龙城市广场商业策划开发建议报告
◎同策出品◎*◎
项目核心价值解读
钟楼开发区域,100万方大型社区,
住宅自身难以实现更高的价值
30万方商业价值完全体现
将大大提升项目整体价值,从而推动住宅价值提升
30万方商业是项目整体价值的推动器
项目核心价值解读
城西区域商业中心
位于北港中心公园以西,星港大道以南,梧桐路以北,玫瑰路以东,其北侧为钟楼行政中心所在地。突出以休闲娱乐为主、购物为辅的特点。目标顾客为本地区居民及部分其它区域居民。
项目的核心价值就是30万方的商业价值能最大体现
区域级商业中心,未来商业价值值得期待……
项目商业用地规划为城西区域商业中心用地——
项目核心问题界定
商业之于本项目的价值极为重要,那么
本案30万方商业价值如何
有效、最大化地体现?
项目核心问题界定
集中性商业
沿街独立商业
办公产品
核心问题:
集中性商业如何定位开发?
有效实现商业价值的最大化,首先需要发现核心问题所在,才能制定解决之道
集中性商业是商业开发的核心,其成功与否直接影响到本案商业的成败和项目价值;沿街独立商业和C1地块的办公产品价值也直接依赖集中性商业的开发。
关联问题:沿街独立商业的立面风格和经营业态定位?办公产品的定位方向?
在集中性商业为项目引入消费人流的情况下,沿街独立商业的立面风格和经营业态定位对其运营的成败有极大影响;
办公产品体量巨大,区域缺乏办公氛围,利用商业产品价值,精确定位,是成功去化办公产品的关键。
报告思路
知己知彼,胜乃不殆;知天知地,胜乃可全。
《孙子兵法》地形篇
知
谋
集中性商业开发策略
办公产品定位及开发建议
沿街独立商业立面风格及经营业态建议
常州商业市场研究
项目商业价值及机会点挖掘
知
1
常州商业市场研究
常州经济持续以10%以上增长率迅猛发展,未来发展前景乐观
注:2010年-2012年为预测数据
注:2010年-2012年为预测数据
2000年到2009年,常州市GDP的平均增长率为133>.3%,常州政府11五计划预计2012年常州GDP将达3500亿元左右;
% 的,2009年,常州市的人均GDP平均水平为9>70011元,预计2012年常州人均GDP将达到10万元水准;
常州市的经济发展保持了较高的持续增长能力,这种增长趋势在未来几年中会进一步得到保持和巩固
常州国内生产总值
常州宏观商业环境
2009年常州经济在长三角的地位
10%
(2)
%
10%
%
%
人均可支配收入增长率
23,751
(5)
26,320
24,576
25,504
28,838
人均可支配收入
(人民币,元)
%
(1)
19%
%
%
14%
零售额增长率
(5)
5170
零售总额
(人民币,亿元)
%
(1)
11%
%
%
%
GDP增长率
2,519
(5)
7,400
4,992
4,170
14,901
GDP
(人民币,亿元)
(5)
人口
(百万)
常州
苏州
无锡
南京
上海
经济指标
经济发展速度较快,但常州的经济总量(GDP)在长三角主要城市中处于中下游水平;
人均可支配收入水平在主要城市中位居后列,高端零售商业消费能力不足支撑;
GDP、零售额及人均可支配收入等经济指标增长速度位居前列,零售市场未来发展潜力巨大。
常州宏观商业环境
常州经济水平位居长三角主要城市后列,高端商业市场消费能力支撑不足,但经济高速发展,未来零售市场发展潜力巨大
常州人口基数低增长缓慢,商业发展人流量支撑不足
常州人口变化趋势分析
注:2010年-2012年为预测数据
%-1%,增长速度缓慢;
按政府十一五计划,预计2012年常州人口将增长至366万左右;
,三口之家已成为常州市家庭结构的主要形式。
常州人口及家庭结构
常州宏观商业环境
常州宏观商业环境
常州社会消费品零售总额
注:2010年-2012年为预测数据
常州社会消费品零售总额自04年以来连续6年增长速度在15%以上,;
保守以18%增长率增长,预计2