文档介绍：2009年张家港金港镇中央广场整合营销报告
Strategy Ad3>. Planning
中央广场整合营销报告
集韵房产营销机构
2009年9>6月9日
写在前面
集韵能带给您什么?
我们做过什么?
兴鸿一品
江南清漪园
紫丁香花园
枫情水岸
金水湾花园
……
都市豪苑
名都水景豪宅
虞山国际花园
风向标
这些都是这些项目所在区域的
这些项目共有的特点是:
快速的销售去化能力
具有良好的口碑
准确的市场定位和优秀的销售业绩
资金的安全回收
项目的更高价值
良好的商家形象
我们的目标是:
我们的终极目标是:
创造项目价值的最大化
本项目要达到的目标:
价值
价值
价值
价值
夺得项目价值的塔顶价值
项目现状研究
港区商业环境研究
项目营销策略
项目推广实战
报告目录
中央广场印象-
港区商业巨无霸
港区商业向我看齐,以我为标杆
规模庞大,经营状况良莠不齐
商业氛围随时间推移有所加强,但是非核心商圈商业和非底层商业经营情况一直难有改善
高端产品,远离普通人视线
海上巨无霸--航空母舰
礼宾车巨无霸--劳斯莱斯超长版
贸
一级商业地段----紧邻长江路,靠君秀路、通贸街传统商业街
超大规模—90000平米商业综合体
经营品类齐全—肯德基、名都百货、百信超市、家用电器卖场、各种服装专卖、餐饮、酒店、休闲娱乐应有尽有
固定人流车流、整体商业氛围浓厚—见下图
港区商业向我看齐,以我为标杆
周边人口分析
,,辖18个居委会,55个村委会,金港中央广场也是金港镇唯一的商业中心,对周边人群的吸引力巨大。
人车流量分析
每个城市商圈的发展与消费人流、车流的多寡密切相关,地段第一性在商业地产中更是得到最充分的体现。为此我们对中央广场北门沿长江路做了人、车流量的统计。
星期六
240
209
17:00-17:15
6月6日
长江路
星期六
245
180
10:30-10:45
6月6日
长江路
星期五
233
122
16:30-16:45
6月5日
长江路
星期四
238
128
10:45—11:00
6月4日
长江路
星期三
226
95
13:45—14:00
6月3日
长江路
车流量
人流量
时间
日期
地点
从数据可以看出,长江路段的人,平均15分钟人流量147人,车流量达到236辆。按一天8小时进行计算,人流量达4707,车流量达到7552辆。
规模庞大,经营状况良莠不齐
3
4
31
2
3
15
4
1
1
4
1
16
4
其它
日用品
服装
保险
影楼培训
休闲娱乐
餐饮
医药
银行
饰品
烟酒
美容美发
IT通信
业态以服装业为主,美容美发和休闲娱乐也占主导地位,中央广场商业分布集中在北半部这一块,南半部商铺基本都为空置
A、B、E区仅剩少量商铺未售,C区底层余铺较多,其余主要剩余商铺集中在D区,其中三、四楼基本闲置。
07年9月对中央广场进行过一次市场调查,现在的情况比当时稍微好一点,但是东部、南部商铺的出租及经营,二楼以上商铺的经营情况仍然未见大的好转。
除了几大主力店、底楼的品牌服饰以及部分休闲娱乐经营情况较好以外,其余二楼服饰、核心商圈以外的次级商圈经营状况都不太好。
高端产品,远离普通人视线
中央广场上市之初掀起了港区购买商铺的高潮,一铺难求。
可售房源日益减少以及中央广场开业以外存在的现实问题,使得南部和东部商铺在销售上存在很大的瓶颈。
宣传力度减弱,中央广场商铺逐渐退出人们的视线,被束之高阁,成为少数人知道的巨无霸
海上巨无霸、陆上巨无霸
但是如果以下意外将会如何?
意外一:缺少能源!
意外二:机械故障!
意外三:设计偏差!
意外四:性能老化!
唯我独尊,舍我其谁!
结果是。。。
制约中央广场的“意外”在哪里?
意外一
意外二
意外三
人流不足、人流导向过于集中、指示不清
缺乏有吸引力的视觉吸引点,缺乏景观节点
南片商铺的商业价值难以提升
意外四
长期以来中央广场部分商业一直处于不良的经营状况,使投资者丧失信心
项目现状研究
港区商业环境研究
项目营销策略分析
项目推广实战
报告目录
港区商业环境现状——现状概述
以河道为界,港区商业可分为东西两大片区,东部片区商业以长江路为核心展开,西部片区商业除沿长江路分布以外,中央广场成为商业巨无霸。
长江路沿线主要商业业态为银行、餐饮和休闲娱乐,其余业态仅为补充。
休闲娱乐、餐饮业和服饰业发达,前二者