文档介绍：2009年长沙华盛世纪新城项目定位报告总纲
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前言
2008年注定是载入中国历史史册的一年,但同时中国经济正经历了改革开放30年以来从未经历过的困局。近来全世界性的金融危机,导致世界性经济增长放缓,受此影响,已经全面融入世界经济一体化的中国也深受影响,年初通涨率飞增,CPI、PPI指数高居不下,出口量严重下滑,加上百年一遇南方雪灾、地震等自然灾害,使本来就已严峻的中国经济形势更加困难。随着沪深股指由6000余点跳水至不到2000点,中国房地产行业同样迎来了行业发展至今最为艰难的一次困局,市场刚性需求虽然依旧旺盛,但持币待购情绪充斥市场,成交量急剧下滑,加上上半年紧缩性经济政策下,金融机构紧缩银根,使中国几乎所有房地产企业的资金链都受到或大或小的冲击,这仅仅是又一次的市场阵痛,还是剧烈震荡的开始?2008年下半年在国家一保一控的经济指导方针下,宏观经济趋稳,政策利好不断,在此环境下中国房地产行业如何应对,如何突围。是当前房地产发展政策研究的重中之重。
从去年年底王石“拐点论”到今年年初潘石屹“百日剧变论”之后,持续10年高速增长的中国房地产行业很明显已经呈现出疲态、陷入低迷,因此,2009年我们将全力以赴面临新的考验。
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本报告是严格保密的。
长沙华盛·世纪新城项目
定位报告总纲
谨呈:长沙丰升置业有限责任公司
本报告是严格保密的。
2009-04-20
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(1)区域相关宏观政策及市场概况
(3)项目总体定位思路方针分解
(4)项目营销节奏及推广策略
本报告主要从四方面阐述:
(2)项目自身基本情况及可比大盘解析
汇报架构图
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从长沙市的发展方向来看,长株潭城市群“两型社会”国家级试验区的获批,政策的南移趋势已日渐凸现,随着省政府南迁的带动,雨花区政府、天心区政府已在此地块落户,政府打造南城政治经济文化中心的决心与力度,将成为此地块政策升值基础的核心。“华盛世纪新城”所占地块,正是长株潭三市融城中东南板块的咽喉要地,680亩的战略布局,将令“华盛世纪新城”在此坐守“一夫当关,万夫莫开”之势。“华盛世纪新城”地处雨花区,雨花区是长沙的东南大门,14个市州中至少有7个从李家塘高速互通进入长沙市区。长株潭一体化的步伐越来越快,城乡郊区的界线已变得越来越模糊,城市的扩大化和乡镇的现代化已越走越近,融城已成为城市化进程的最大趋势。随着政府政策的南倾,湖南省政府以及雨花区政府、天心区政府的南迁,该地段将是长沙政治经济文化的中心地段。
区域相关宏观政策
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A/“长株潭融城”的接壤前沿
区域
概况
雨花区为湖南省长沙市市辖区,位于长沙城区的南部,成立于1996年
雨花区地处长沙东南部,辖7个街道办事处、1个乡、1个镇,总面积1151>.2平方公里,。这里风景秀丽,环境优美,集山的灵秀与水的神韵于一体,被誉为长沙市的生态城区、“天然氧吧”,是现代人居的首选之地。
雨花区设施完善,区位独特,“六纵七横”的现代路网搭建了加快发展的基本架构,长、株、潭三市融城的接合部预示着更加广阔的发展前景。
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B/
区域
概况
在经济层面,雨花区发展势头良好,指标逐年攀升
区域的国内生产总值(GDP)与增长率
“十一五”期初(数据为“十五”期末,以下简称为期初),GDP预期达到272亿元,%。全市GDP年均增速为13%,但我区不能提年均增长速度,因含有大型国有企业卷烟厂,制约和影响因素太大,我区GDP的年均增长不可能达到13%,故应分阶段提出目标,即2006年—2007年年均增长12%;2008年—2009年年均增长13%;2010年增长预计为14%,GDP预计实现496亿元。烟厂占全区GDP的比重由期初的32%下降到26%以下,以有效缩小烟厂对全区经济增长的制约和影响。
人均GDP统计情况
人均GDP。未来五年,从一个区域来讲,GDP总量固然重要,但人均GDP指标的引入将更加重要,也是国家制定“十一五”规划的指标要求。人均GDP目标的确定,主要是考虑人口变化的因素。按照统计原则,人均GDP所使用的人口是指常住人口,城市区的常住人口都要大于户籍人口,故人均GDP在期末可设立两个目标,即常住人口人均GDP和户籍人口人均GDP,在适当的时候可以同时使用。户籍人口人均GDP,,自然增长按5
‰计算,年均增加人口2400人,机械增长每年按20000人计算,期末全区户籍人口为60万,GDP 500亿元,。常住人口人均GDP,期初人口为57万。自然增长率按6‰计算,年均增加3400人,机械增长每年按40000人(其中2万人有户籍)计算,,(全市期末人均GDP为4万元)。另有一个需