文档介绍：2010包头高新区CBD城市综合体项目发展策划—市场部分
包头高新区CBD城市综合体项目
发展策划—市场部分
泰盈顾问 2010年1月
初看项目,表面的发展条件
体量
330亩,88万平米总建
包头最大、空前,在核心城区内稀缺(仅棉纺厂450亩)
城市
内蒙古金三角,高速发展的城市
但在全国范围内,三线城市,知名度不高
定位
稀土高新区CBD、最大的商业综合体、高端商业区…
被寄予厚望的区域,业主、政府、城市发展均重视
发展条件
城市新区,区位偏,区域发展尚未成熟…
发展具有制约,运营、销售前景尚未明朗
对于项目,系统的调研方法
基于城市、市场、消费行为,现状的了解
城市总体情况摸查,包头城建规划馆、房管局、统计局、旅游局、金融管理办、高新区规划局、高新区招商局深度访谈及获取相关资料;包头城市概况摸查,项目周边三公里范围资源盘点(商业、商务办公、居住区);商业类,酒店类,餐饮娱乐类,写字楼、公寓类,住宅类物业市场;商业专业人士、房地产业内人士访谈;呼和浩特、鄂尔多斯城市及商业市场调研。
城市未来发展可能、消费倾向的研究
包头规划研究,城市格局、交通发展的趋势,经济、产业的发展趋势,城市定位及辐射力的研究;消费者、投资者消费趋向研究。
中心城区,分昆区南、高新区、昆区友谊大街北、青山区,针对年收入7万元以上家庭,完成312份针对置业、投资、消费的有效问卷。
本项目策划工作研究的思路
宏观层面,理清项目发展的基础以及未来的趋势
包头城市辐射力研判。城市在现状和未来消费的基础如何?
包头城市发展基础及消费力研判。城市经济运行基础对消费存在的影响?
项目区位条件研判。区位在城市中的位置,从发展的角度未来的角色及辐射力?
项目区域发展基础研判。现状和未来,本项目区域的发展基础以及消费力所在?
市场层面,梳理各类物业市场的发展可能,以及发展的条件
住宅、写字楼、公寓、商业、酒店
研究方案组合的可能,相应的发展条件以及运营压力
结合项目开发的一些条件,较优质的发展方案
优选方案下,项目的布局思路,以及开发、运营的思路
功能组合的可能,优选方案,以及方案的模拟示意
城市辐射力
城市发展基础及消费力
项目区位条件
项目区域发展基础
宏观层面
内蒙的经济老大哥,经济发展的核心动力
内蒙近五年经济增速连续保持全国第一,目前人均GDP已达到广东、山东等经济大省水平。“呼-包-鄂”为内蒙发展核心,三市经济总量占内蒙62%,而包头又占其中约41%,可见包头经济的领头地位
包头从建国期间起一直为内蒙产业、经济发展的领头力量,内蒙超大型支柱企业的包钢、内蒙古第一、第二机械制造集团、北方重工业集团公司等全部布局于包头
18246
19839
33083
42214
37588
21978
32214
人均 GDP(元)
133>.3%
11330
湖北
19%
7762
内蒙古
%
300670
中国
%
35696
广东
13%
21487
浙江
%
31072
山东
%
6851
陕西
近五年GDP平均增速
GDP(亿元)
传统具有较强辐射力,辐射范围广阔
包头
包头由于城市长远以来经济的优势地位以及与周边城市发展的势差,对内蒙西部地区形成辐射,主要的辐射功能包括产业、经济、消费、文化教育等方面
主要辐射城市包括:鄂尔多斯、巴彦淖尔市、乌海市、阿拉善盟等,具保守估计,周边受辐射城市人口近500万人
乌海市
巴彦淖尔市
鄂尔多斯市
内蒙“金三角”发展迅速,各城市经济实力均大大增强
目前内蒙经济发展迅速,金三角区域各城市在发展增速及总量上均接近
包头在“金三角”的发展中经济处于领先地位,由于经济领先具有形成一定辐射的基础,但差距逐渐被鄂尔多斯等高速发展的城市逐步拉近
数据来源:包头市统计局
亿元
目前周边城市发展大力发展,城市发展水平逐步拉近
鄂尔多斯城市建设情况
各城市的商业发展迅速,但与包头的势差依然明显
周边各城市都在大力发展商业,其中以零售、餐饮、娱乐、酒店为代表,各城市商业的发展水平随经济发展正快速提升
但包头市无论是消费力和商业发展水平,均为内蒙引领者,具发展实力
亿元
呼包鄂近年社会消费品零售总额
呼包鄂近年城镇居民人均消费性支出
包头城市的核心辐射力在于“城市定位及产业的差异”
包头核心产业
冶金
机械
稀土
电力
煤化工
包头在核心产业的发展上,对周边城市的带动明显,由此而产生的贸易往来、商贸活动、产业交流是包头对周边城市的核心辐射力所在
鄂:煤矿
鄂:煤矿
鄂:电力
鄂:精细化工
呼:电力
呼:冶金