文档介绍：2010年4月20日绵阳瑞麟国际新城营销提案
瑞麟国际新城营销提案
成都全心地产投资顾问有限公司
2010年4月20日
谨呈:浩兴实业有限公司
绵阳房地产市场表象——
※万达60亿元在绵阳建万达广场;
※蓝光40亿元在绵阳打造1900亩的生态国际社区;
※上海裕都圈地两万余亩,建工业园区;
※1740万/亩,绵阳地王直逼成都水平;
※高层电梯公寓单价破8000元,且超额2倍预订。
……
只能用火爆来形容!
表象的背后?

NO1>.1 供需矛盾
07-09年绵阳预售项目个数及总面积
07-09绵阳各类物业供应量(套)
尽管绵阳市场投放量和2008年相比增长了71%,但是市场还是出现了供不应求的局面。
分析原因:
,需求增长超过了供应速度,使得市场出现了供不应求的“局面”。
,而前面11个月的市场供应偏紧。
07-09整体市场成交情况
2009年,绵阳商品房成交备案15540套,环比增长143%,,环比增长146%,创历史新高。
三大原因:
政策利好、通胀预期、震后需求推动。
从以上数据可以看出,09年热点区域是高新区和科创园区,巨幅的成交增长,说明这两个区域已得到购房者的认可。城市向西,已是城市发展和人居潮流的主方向。
07-09各区域市场成交情况(套)
07-09各区域成交均价比较
分析以上数据,可以看出,2009年与2008年相比,不仅成交均价上涨了,而且区域间的成交均价差距拉大了,主要源于市中心房价上涨幅度较大。
09各物业存量状况(万平米)
由此可以看出,现有市场中,商业用房是稀缺产品。而以车库为主的其它存量较大,表明绵阳的购房者购买车库的热情并不高。
※开发投资增幅下降——市场供应趋紧
※贷款余额增幅明显——市场购买量增加
※居民存款余额趋涨——居民购买力增强
市场出现供不应求
06-09绵阳房地产开发投资状况
06-09绵阳居民存款余额状况
06-09绵阳金融机构贷款余额状况
非农人口增幅
城镇化建设稳步加速,可增加城市购房客群。
农业人口增幅
居民收入稳步增长,消费支出在08年突然性爆发后,09年开始回归理性。
稳定的投资回报——催涨租赁市场
※流动人口的不断增加,致使出租房屋紧俏。09年,绵阳城区流动人口约有10多万人。若按人均租房面积5—10平方米,那么至少有50万—100万平方米的住房需求量,然而绵阳市现有住房出租面积仅70余万平方米。
※“”特大地震致使城区部分住房受损无法使用,在加固修复或重新建好之前,这部分受灾群众中的绝大多数只有租房居住,供小于求更加明显,导致租金上涨。
※各地援建单位职工租房需求,引发中、短期租赁市场突然爆发,导致市场供应紧张。
江岸山景,87平米,租价900元,总房价约27万,月供约1380元
海棠假日,50平米,租价700元, ,月供约910元
水韵丽都,110平米,租价800元,,月供约860元
……
面粉少,面包当然少——土地供应不足
09年绵阳土地拍卖类型
商住供地总占比仅30%
09土地拍卖规模(不包含工业)
近70%的供应,单幅面积不超过30亩!
09土地拍卖区域分布图(不包含工业)
高新区土地供应仅占到整体6%
绵阳土地起拍单价(元/平米)
商、住土地及价值倒挂
综上所述,我们可以理解2010年初绵阳房地产市场为什么表现得异常火爆。同时,加上近期对人民币升值预期、通胀预期的明朗化,在这个投资品种异常缺乏的国度,房产就成为最好的也是极少的选择之一。
另外,,老百姓的消费心理也对绵阳的房产市场起到了极大的推动作用,如果说08年是悲伤和彷徨,09年是恢复和试探,2010年则极可能是——疯狂!
小结
区域属性及其价值
项目所在的绵阳高新区,既是城市新政治中心,又是绵阳重点打造区域。聚集着强大的商业和办公性能,随着市政府搬迁到火炬大厦,区、市两级行政中心将一起构建绵阳未来新的行政中心,推动高新区的开发和城市建设等全面加速,片区配套不断完善,近年来高新区房地产开发也正在赶上城市其他区域。
项目区域——
项目地
高新区是绵阳的科技特区、外商投资中心、技术创新中心、体制创新中心。
南临安昌江上游,北靠普明山,污染较少,整体环境较佳。
目前在高新区普明大桥以东范围内可供开发土地已经不多,其未来的发展趋势是向成都方向的永兴镇区域发展。
高新区位于中心城区和绵安(新县城)经济走廊之间,具优先发展的条件。
高新区位于绵阳市区西端,与中心城区联系