文档介绍：2010年临沂沂龙湾龙园别墅项目推广提案
临沂一直没有
高潮
别误会
我说的是
祊河楼盘的
推广层次
项目地址:南坊板块
南坊区柳青河西侧,西靠沂蒙十路,北邻青年路,南靠三和六街。
占地面积:895731>.2平米
建筑面积:
项目总套数:228套
定位:温泉别墅·超大面宽·市府后院
月澜湾
月城(联排双拼叠拼)
定位:沂河畔??海派豪宅特区
核心卖点:意大利风情
广告语:沂河畔值得珍藏一生的人居经典\ 名流、名门、名宅
占地面积:623亩
在售一期翡翠湾花园别墅
市场反应:双拼好过联排和叠拼
日月城
风情泛滥
从西班牙到地中海、意大利,都在卖弄风情……
傻瓜也知道,
有天卖天,有地卖地,
有河卖河……
时不时还要卖弄一下风情
鸣叫蛤蟆
是官家的
还是私家的
在官地为官
在私地为私
有赏,
有赏
乍一听,没错
细分析,废话
中国历史上著名的白痴
——晋惠帝司马衷皇帝
深入客户的内心世界,
像卖钻石一样卖别墅
①营销目标
4大营销目标
树立别墅
价格标杆
打造临沂
豪宅标杆
提升项目
整体形象
升华企业
影响力
形象
标杆
②解决之道
两个脑袋思考
第一个脑袋:客群分析
第二个脑袋:产品分析
第一个脑袋
客群分析
一、年龄特征
35岁以上,占目标客群总量的90%以上
主力客群的年龄在35-50岁
二、职业特征
私营业主、个体户,占80%以上
其余客户,以企业高管、公务员居多
三、家庭背景
80%以上的目标客户均有子女
父亲或母亲尚在,需要赡养,以显孝道
四、人文特征
主力客群为本地人,
具有很强的家族意识和光宗耀祖的成就感
这种人文特征在内地城市尤为突出
四、人生经历
大多数人经历过文化大革命浩劫
很多人都是迎着改革开放的春风白手起家
开创了自己的事业,成为一个家族的偶像
开创,是目标客群最显明的人生标签
五、需求特点
心里层面:
1、成就感、身份感;
2、光宗耀祖的一份家业;3、家业的传承价值
物理层面:
1、享受;2、三代同堂的生活需求(孝道)
客群,关键词汇总
事业的开创者
成就与身份的彰显
家族意识(光宗耀祖)
建立家业(立业),子承父业(传承)
三代同堂的居住需要(彰显孝道)
生活享受
……
客群,描述
事业的开创者
家族的开创者
家族(三代同堂)别墅生活的开创者(成就感)
第二个脑袋
产品分析
一、区位分析
商贾富豪、社会名流,
一定会选择豪宅区作为家族成员的第一府邸
祊河沿岸,临沂首席豪宅新区
龙园,祊河沿岸唯一的家族别墅
二、风水分析
商贾富豪、社会名流,
大多相信风水,必逐龙脉而居
临沂城内无山,祊河就是龙脉
龙园,雄踞祊河中轴龙脉
三、稀缺资源
商贾富豪、社会名流,
选择家族府邸的第一标准,
就是占据城市稀缺资源
龙园占据祊河一线水景,
拥有7900米沿河景观绿化长廊
四、纯别墅区
商贾富豪、社会名流,
首选纯粹豪宅区,以保持贵族血统,
避免鹤立鸡群的尴尬
龙园,以6万平米纯别墅区的纯粹精神,
捍卫家族尊荣
五、西班牙建筑格调
商贾富豪、社会名流,
对建筑品质非常苛刻,
看惯了中式建筑,更偏爱异域建筑
龙园别墅,西班牙建筑格调,品质毋庸置疑
六、三重庭院、社区园林、私家会所
作为三代同堂的家族别墅,
必须能够满足三代人的生活需求
三重庭院:前有庭院、后有院落、空中有露台
社区园林:大型水景长廊,贯通三大休闲广场
私家会所:棋牌室、咖啡厅、酒吧等休闲设施
有动有静,三代人各有所乐
七、私家学府
商贾名流拥有雄厚家业,
非常关切子孙对家业的传承,所以对教育异常重视
银座双语幼儿园、临沂二小进驻沂龙湾,
私家学府成就子孙大未来
八、产品表象
家族别墅的第一联想,就是豪门大宅
龙园别墅,大门、高台、高墙、阔庭、大院……
完全符合中国人对家族府邸的要求
产品,描述
从产品表象(外观)到建筑本身,再到生活景象,
龙园别墅完全满足三代同堂的居家生活需求
龙园别墅=家族别墅
产品面
家族别墅
客群面
事业的开创者
家族的开创者
家族(三代同堂)生活的开创者
市场面
第一个以“家族别墅”的属性登场,
第一,即开创
家族别墅开创者
品牌定位
家族别墅开创者
家族别墅十大价值体系
龙脉 1 祊河龙脉,家族大业风生水起
祊河 2 万里河景,与家族别墅共流传
公园 3 沿河生态公园,静候家族荣归
纯墅 4 6万㎡纯别墅,名流专属领地
建筑 5 西班牙建筑,为三代同堂而筑
庭院 6 前庭、后院、露台