文档介绍：2010年济南龙奥地块项目市场定位报告
济南龙奥地块项目市场定位报告
目录
II目录
1第1部分项目资源分析
111>.1 地块位置
规划经济技术指标
地块现状分析
地表现状
周边环境
交通
生活配套
地块周边的发展规划
项目发展目标
8第2部分市场分析
22第3部分周边竞争与可比项目分析
写字楼竞争与可比项目分析
竞争项目个案分析
写字楼竞争项目小结
公寓竞争与可比项目分析
竞争项目个案分析
公寓竞争项目总结
商业竞争与可比项目分析
区域商业概况
典型商业竞争项目
小结
50第4部分项目SWOT分析
优势分析
52第5部分项目市场定位
项目业态定位
项目整体形象定位
公寓定位
目标客户群定位
公寓产品定位
价格定位
商业定位
商业业态定位
商业价格定位
公共配套设施定位
车库
会所
项目分期开发建议
第1部分项目资源分析
地块位置
项目位于济南奥体中心核心区域,北侧靠近经十东路,南侧为龙奥北路,东侧为玉顶山。除龙奥大厦、奥体中心外,省立医院、省高院、省国资委、省军区及省博物馆、档案馆等城市优势资源遍布周边,区域被规划为济南东部新城的核心,也是济南未来的城市行政中心所在地,具有较大的发展潜力。
图1:项目所在区域用地规划图
备注:红色为商业金融用地,黄色为居住用地
规划经济技术指标
项目用地性质为商业金融用地,总占地23875㎡,可规划建筑面积143250㎡。该项目具体经济技术指标如下:
总规划用地(㎡)
23875
折合(亩)
地上规划建筑容积率
6
地下规划容积率
地上可规划建筑面积(㎡)
143250
地下可规划建筑面积(㎡)
57300
规划建筑密度
%
规划绿化率
%
地块现状分析
地表现状
项目紧邻龙奥北路,地势整体比较方正平整,东西面宽27>56米,南北进深90米,场地内没有任何建筑物,具备快速开工的条件。
图2:项目现状图
图3:项目区位图
周边环境
地块东北侧为公交总公司立体停车场,地上4层,目前修建至主体3层。后期将不可避免的给项目造成噪音污染,同时公交总站带来的人流也为本项目商业的繁荣奠定基础。地块东侧为玉顶山公墓,目前济南市民政局已禁止该公墓扩大规模,后期计划在公墓周边种植速生林对其进行有效遮挡或者改造为山体公园。地块南侧为区域高端项目中海奥龙官邸,目前一期正处于热销中,西侧为正在建筑中的山东才高置业写字楼项目。
交通
项目北侧的经十路是济南最重要的东西向交通干线;南侧紧邻龙奥北路和旅游路,其中龙奥北路连接地块和龙奥大厦、奥体场馆以及喜来登酒店,旅游路则向东西延伸,分别到达东部和南部高端住宅区。项目东西两侧的奥体东路和舜华南路经过项目将经十路和旅游路联通。整体而言,区域交通非常便利,目前已经开通BRT5和BRT6号两条快速公交系统。
生活配套
地块周边市政、文化、体育、医疗设施齐全,龙奥大厦、奥体中心、省档案馆、博物馆、省立医院等优势资源均在本项目周边2公里范围内。全运村内配建的中小学已经开工建设,后前项目南侧地块内还将分别配建中小学各一所,教育配套设施逐步完善。虽然目前项目周边商业生活配套暂不完善,但奥体中心底层商铺已经开始对外出租、后期鲁商国奥城、黄金时代广场内都将配建大型购物中心。
地块周边的发展规划
本项目所处的奥体片区是济南市迎接第十一届全运会集中打造的“三大亮点”区域之一。在“一体两翼”城市发展规划导向下,片区定位为城市东部副中心的核心组团,与软件园研发中心协同构筑济南东部副中心,成为山东省和济南市的高端服务中心、高端消费商贸集聚区和金融保险业副中心。
随着奥体中心、龙奥大厦、全运村、喜来登酒店等重点项目的建成及投