文档介绍：2010年皇岗商务中心总体招商执行方案
皇岗商务中心招商执行方案
——写字楼、商业
皇庭商业公司
2010年4月23日
一、市场分析(宏观、区域)
二、项目定位(写字楼、商业)
三、项目招商策略
四、项目租金建议
五、项目招商实施
介绍提纲
一、市场分析(宏观、区域)
宏观市场
1
珠三角一体化
人均地区生产总值达到135000元;
服务业增加值比重达到60% (2012年目标53%) ;
城乡居民收入水平比2012年翻一番;
城镇化水平达到85%左右(2012年目标80%)。
珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)
深圳处于整个战略规划的中心,也将是受益最大的城市
形成粤港澳三地分工合作、优势互补、全球最具核心竞争力的大都市圈之一
2009年5月14日,《深圳综合配套改革试验总体方案》获国务院批复,明确了深港共建
全球性的五大中心
金融中心
物流中心
贸易中心
创新中心
国际文化创意产业中心
2
深港一体化
CBD中心将立足珠三角,发展具有高度战略价值的高端服务业和总部经济基地,与香港合作发展成为区域的生产性服务业中心,深圳城市转型的突破点和新的增长点。
3
发展策略
“中心强化、两翼伸展”
现代服务业
支持珠江三角洲地区与港澳地区在现代服务业领域的深度合作,重点发展
到2020年,现代服务业增加值占服务业增加值的比重超过60%
信息服务业
科技服务业
商务服务业
外包服务业
文化创意产业
金融业
物流业
会展业
旅游业
总部经济
4
区域市场
13>.1
写字楼租金整体上涨
受惠于国内经济增长回稳,2010年第一季度基金及证券类和高科技企业表现活跃,积极寻找可租赁物业。%, 元, 元。
125
甲级写字楼供应面积增加、空置率上涨
卓越世纪中心3、4 号楼入伙,总共为市场带来96,000 平方米的办公面积,其中卓越世纪中心4 号楼带来了6 万平方米的甲级写字楼供应。至此,全市甲级写字楼总存量达到1,616,891 平方米,,%。
中心区写字楼未来趋势:未来压力巨大;
中心区域未来1-,将会造成较大的市场压力,预计2011年中心区写字楼散租可能会集中爆发;
单一产权甲级写字楼租赁市场表现:出租率、出租价格双高
1、目前中心区单一业权的写字楼较少,主要为嘉里建设广场及港中旅大厦;单一业权的写字楼出租率普遍较高,一般为70%以上,主要原因是单一业权业主一般资金实力雄厚,个体项目招租周期普遍为2年以上。
2、单一产权甲级写字楼主流平均租金为110-160元/㎡/月,属于写字楼的高端类型。 230元/㎡/月为深圳顶级租赁写字楼的天花板;
3、单一业权写字楼注重企业的素质高于价格,如星河中心整体引进平安集团、荣超中心引进建设银行。
4、本区能提供整层或多层连层的办公面积有限,该类物业成为大型集团的租赁首选;
14,000
嘉里广场
星河发展中心
荣超中心
港中旅大厦
东海商务大厦
上述为实际成交价格区间
租赁客户以本土私企为主,行业以金融行业为主
中外合资
本土私企
1,057
国企
2008-2009年写字楼客户成交类型分析
78%
7%
外资企业
6%
5%
4%
个人
甲级写字楼市场新增需求的主要来源依然是金融行业。受惠于国内经济增长回稳,本季度基金及证券类和高科技企业表现活跃,积极寻找可租赁物业。
中心区商业:模式过于单一,业态不平衡。金融超市类、餐饮等为主要业态
10%
15%
35%
40%
比例
其他类
配套类
餐饮类
金融超市类
类型
小结:1、模式过于单一,业态不平衡,金融超市类、餐饮等业态是中心区写字楼的主要业态。目前未能充分利用商务、会展、旅游的消费群体。
2、除1F外,空置率都非常高,一般在50%以上。
3、除1F外,租金普遍较低,甚至出现商业与写字楼租金倒挂现象,面积超过1000平米以上的多低于写字楼价值。
业态表
对项目招商的风险点
2010年国内经济整体转暖,内资企业率先活跃,回流中心区的趋势明显;
本区能提供整层或多层办公面积的甲级物业有限,该类物业成为大型集团的租赁首选;
单一产权物业受客户青睐,出租率、价格走高;
特色餐饮、大型餐饮尚未充分发展
9,999
总结:近期写字楼租金、供应量双升引起空置率上升,单一产权写字