文档介绍：2010年邹城刚领国际汽配五金机电商贸城提案
刚领国际汽配五金机电商贸城提案
前言
本报告是为汽配五金机电商贸城所作的项目营销策划方案,由于项目在定位、规划等方面已形成了初步的方案,因此,我们所做的一切策略分析,均是以此为基础并结合我们对市场及项目的初步认知下做出的。
本报告仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法,并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论,难免有不足和偏差之处,因此具体的一些执行方案还须经双方协商另行制定。
市场篇
项目分析篇
营销推广篇
定位建议篇
市场篇
宏观分析
邹城城市概况
邹城商业现状
住宅市场分析
邹城商圈分析
项目分析篇
定位建议篇
商业定位
住宅定位
商业建议
住宅建议
总体定位
报告思路
区域现状
项目解读
项目客群分析
营销推广篇
营销策略、推盘计划及销售目标。。。
市场篇
宏观分析
邹城城市概况
邹城商业现状
住宅市场分析
邹城商圈分析分析
宏观楼市解读
2010年全国楼市态势:
1-3月份,受国家新政影响,消费者观望情绪明显,部分城市出现房价小幅下挫,4月份中旬,国家房地产新政出台,交易量大幅下跌,但房价上12%。
已经过去的11个月份,30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%,而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升,伴随着成交面积增长,价格亦一路飙升,楼市再次陷入,“调控反弹,调控反弹”的怪圈。
新政后全国商业表现:
新政后住宅投资客纷纷撤出,是宏观调控的直接结果。该部分资金从住宅市场撤出,不少人预测会流入商业地产市场,从而带动其发展,而事实却并非如此。
国家之所以没有对商业进行限制,因为商业本身的根本属性就是投资。住宅的居住属性被投资属性所替代是不正常的,而商业地产却不存在这样的问题。因此,新政后商业的表现从容淡定,不被看好的商铺依然囧无销路,旺街旺铺则一间难求。
购房者
开发商
政府
痛恨开发商的房价,谋求低房价
不得不从开发商手中购房
依赖购房者的消费来生存
谋求最高房价、对大利润
寄托希望
取信于民
又爱又恨
又爱又怕
三方对于当前楼市表现的心理:
愤怒和失望的购房者,几个月的观望,到头来可能是竹篮子打水一场空;
不安的政府,如果楼市再度疯狂,政府公信力会进一步下降,民怨沸腾;
喜出望外的开发商,苦守几个月的观望,或许迎来又一个春天;
宏观楼市解读
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1
2
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商业地产发展的新契机,其前景如下:
资金会发生比较大的扭转,过去资金炒住宅,现在政策收紧,会有一部分资金流入商业地产
前几住宅市场快速发展,住宅市场的快速提升是商业地产发展的基础。
只要是住宅发展快的地方,商业地产也会随之快速增长。“商住倒挂”现象减轻,热钱开始流向商业地产。
住宅政策从紧,楼市受到遏制,商业地产发展出现新契机。
宏观楼市解读
邹城城市概况〖城市区位〗
邹城市区距济南机场180公里,距济宁机场70公里。京沪铁路纵贯南北,新日铁路横穿东西,104国道、京福高速公路等10余条公路干线遍布全境,通车里程达600多公里。水运可由白马河经南四湖、大运河直达宁、沪、浙一带。铁路、公路、水路纵横交错,交通网络可谓四通八达。
2009年,全市公路货运量1581万吨,货运周转量25491万吨公里;公路客运量6>406万人,客运周转量9234万人公里;内河航运货运量460万吨,货运周转量315521万吨公里。
——邹城市2009年统计数据
建设新104国道:结合曲阜总体规划,将邹城东环路北延,与曲阜连接,成为曲邹东部通道,作为国道走线,原有国道作为旅游景观大道;拓宽改造兖邹路,改善兖州和邹城之间的交通联系;建设东部片区、西部片区长途客运站。
——邹城市十一五规划
邹城城市概况〖行政区划〗
邹城现辖3个街道、13个镇、2个省级经济开发区,892个行政村(居)。总面积1613平方公里,城市建成区面积32平方公里。2009年末全市户籍总户数343>.14 万户, 万人。其中, 万人, 万人, 万人。
邹城市区划合理,人口众多,为房地产业的发展奠定了基础
全国百强县,城市发展条件良好
排名
城市
排名
城市
排名
城市
排名
城市
1
江阴市
9
宜兴市
17
福清市
25
胶南市
2
昆山市
10
荣成市
18
乐清市
26
丹阳市
3
张家港市
11
余姚市
19
增城市
27
即墨市
4
常熟市
12
义乌市
20
瑞安市
28
富阳市
5