文档介绍：2010年郑州鑫苑现代城项目阶段性营销执行报告
XINYUAN
MODERN CITY
CENTRAL URBAN AREA
鑫苑现代城项目阶段性营销执行报告
非常感谢鑫苑集团给予我行参与“鑫苑现代城”项目投标的机会,公司全力以赴地进行了本项目的市场分析、产品分析和营销思路分析等工作,并倾注了大量的心血,由于时间过于仓促,可能对产品的了解、策划概念的把握不尽完整,因此报告中如有不尽之处,还望贵公司予以谅解并予以指正。
开篇
幼
儿
园
10号楼
2号楼
1号楼
9号楼
8号楼
7号楼
6号楼
5号楼
4号楼
3号楼
7#、8#、9#、10# 目前已售馨
4#、5#、6# 所剩300多套
1#、2#、3#未推出
其中1#、2#为LOFT公寓
3#为中央景观住宅
5万方的沿街商铺裙房
所剩物业类型
5万LOFT公寓
5万商铺裙房
市场篇
1
竞争楼盘分布图
大学铭庭 6000元/平方米
鑫苑现代城 7300元/平方米
中苑名都
6900元/平方米
金域上郡 7000元/平方米
溪山御府
8200元/平方米
建业密码方米
42-82
毛坯
58-114
476户
21>.5
高层
建业密码国际
48-129
毛坯
58-158
1128户
40万方
高层
溪山御府
50-91
毛坯
73-132
1679户
高层
中苑名都
58-88
毛坯
83-125
1664户
68万方
高层
康桥金域上郡
毛坯
装修标准
容积率
建筑面积
54
90
160户
高层
大学铭庭
主力总价
主力面积
总户数
占地面积
产品形态
楼盘
竞争楼盘基本资料统计
区域内所有项目均为高层,高层成为片区住宅类型绝对的主流,容积率普遍较高,。
61
60%
25
7400
7116
17710
183
30011
303
建业密码国际
157
77%
60
6900
6204
71805
946
100488
1226
中苑名都
320
57%
152
8200
7481
66234
640
120878
1128
溪山御府
446
54%
428
7000
6474
80220
892
144531
1664
康桥金域上郡
7
30天成交
6000
近期报价
10278
供应面积
8074
成交面积
5481
成交均价
141
成交套数
28
85%
165
大学铭庭
月均去化
销售率
供应套数
开盘日期
楼盘
竞争楼盘成交情况统计
由图可见,康桥金域上郡和溪山御府由于供应量大,月均去化量也很大
上述项目销售均为今年新上市量,在半年左右的时间里,整体销售率已经达到了60%以上。
供求分析
产品形态分析
高层
建业密码国际
高层
中苑名都
40万方
高层
溪山御府
68万方
高层
康桥金域上郡
高层
大学铭庭
容积率
建筑面积
占地面积
产品形态
楼盘
市中心地段的稀缺性导致周边大部分楼盘多以高容积率的产品出现。
从产品规模上看,目前区域开发规模主流在20-40万平方米之间,从而形成了大盘带市,小盘跟风的现状。
价格分析
由图可见,区域价格区间主要集中在6000-8200元/之间,大学铭庭由于规模和地段限制,成交价格偏低;其他项目品质相对比较接近,市场价格也在7000-8000元/平方米之间。
面积分析
受到7090政策影响,区域在售楼盘小户型的上市比例有较大提高,上述楼盘大中型户型面积主力区间为110-130平方米,小户型面积主力区间为58-79平方米。
户型分析
建业密码国际
四房
中苑名都
溪山御府
康桥金域上郡
大学铭庭
五房
三房
二房
一房
楼盘
去化分析
受到市中心项目供应稀缺以及开盘强销期的带动,区域项目消化速度较快,其中康桥金域上郡和溪山御府更是达到了月均成交446套和320套房源的记录而中苑名都和建业密码国际也有157套和6