文档介绍：2011年中山市檀香山别墅营销策划方案
檀香山别墅2011年营销策划方案
面对充满变数的2011四季度,1亿多的尾货销售和如何为的二期开发奠定坚实的基础?
我们需要深度再思考——
首先,明辨2011-2012年市场大局
今年从7月到9月,北上广深一线城市房价已连续3个月停涨。由于资金问题,温州投资客变“温跑跑”,各地出现抛房逃离现象。上海出现降价急抛,广州也出现批量抛盘。过多的存量房压顶,即使开发商出尽奇招也未见成效,开发商只剩下降价“一条路”。
一线城市房价进入下降通道,不断减少的成交量、不断紧绷的资金链,不断增加的库存正成为遏制国内房价的三重压力。 70个大中城市中,价格同比涨幅回落的城市高达59个,比8月份增加了19个。9月份,同比涨幅超过53>.0%的城市已经从今年3月份的42个,减少为20个。
“限购风暴”
新华网北京8月17日电住房城乡建设部17日公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。
这5项建议标准分别是:
(1)、6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的;
(2)、6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的;
(3)、1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的;
(4)、位于已限购区域中心城市周边,外地购房比例较高的;
(5)、存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题,社会反映强烈的。
住房城乡建设部提出,符合上述条件较多的即2条以上的城市,建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况,对具体标准进行适当修改。
住房城乡建设部要求,各省(区、市)对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结,对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策;限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整,从严执行。
突如其来的“限购政策”
10月份的最后一天,珠海突然宣布实行房地产“限购”政策。
几乎没有给市场反应时间,次日,也就是11月1日就开始执行,本地居民和缴纳一年以上社保的外地人,只能在香洲新增一套房。
与此同时,珠海另出一则“限价令”:11月1日起,珠海房地产开发企业报备预售价格若超过该市2011年度房价控制目标11285元/平方米,价格主管部门暂停备案,商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。
“这是一个很重要的信号,证明房地产调控中央监督地方是绝对不能放松,珠海信息同时也告诉大家,估计到明年上半年,调控都不可能有明显的放松。”广州市社科院经济研究所研究员,广东省房地产协会常务理事谈锦钊说。
宏观调控给我们带来了什么?
从2007年新政出台到现在的限购风暴,宏观调控给我们带来了什么?
1、一线城市房地产市场的“滞涨”
2、二线城市房地产市场的价量齐飞
3、珠海被列入限购城市,给我们带来了稍纵即逝的机遇。
小结:
·2011-2012年楼市整体态势——调控力度加强,房价出现拐点。
·2011年第四季度销售量可能出现骤降,一线城市价格小幅下行,成交量进一步萎缩;
·受市场观望情绪和银根紧缩的影响,整体楼市将会进一步低迷,高端住宅受到一定的影响。珠海被列入第二批限购城市,给中山房地产市场带来了稍纵即逝的机遇。
市场环境分析
1、珠江三角洲城市级别与城市价值分析
(1)经济发展状况
(2)政策面分析
(3)金融政策与银行利息
(4)土地政策
(5)人口因素(人口密度、迁移、户籍、文化层次等)
(6)珠江三角洲房地产价值体系分析
2、中山、珠海房地产总体形势
(1)经济状况分析(GDP、固定资产投入、人均可支配收入等)
(2)中山、珠海房地产均价与物业类型价格分析
(3)购房人群的类型分析
(4)在售楼盘物业类型与户型分析
市场环境分析
3、区域房地产市场分析
(1)中山各镇区房地产市场简析
(2)中山各镇区房地产价格分析(石歧、三乡、小榄、古镇?)
(3)购房人群类型分析
(4)在售楼盘物业类型和户型分析
(5)别墅楼盘市场分析
4、珠海与中山房地产业态对比分析
(1)经济发展状况对比
(2)房地产物业类型与价格对比(新建)
(3)购房人群对比分析
项目概况
,,,绿化率40%,分五期开发。规划由48栋联排别墅和226栋独栋别墅组成,建筑面积为203-1600平方米的欧式建筑。
中山地理位置
项目区位
檀香山别墅位于中山市三乡镇平南谷都大道,地处香港、澳门、珠海的后花园,及香山文化的发源地—中山三乡五桂山脉,紧邻中山温泉高尔夫、珠海国际高尔夫等六大高尔夫球场,