文档介绍：2011年1月焦作市竹林七贤别墅产品营销策划案
2011年1月
谨呈:焦作市建源开发有限公司
竹林七贤别墅产品营销策划案
目录 contents
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市场分析
项目现状分析
企业愿景/项目目标
别墅定位思路
别墅价格策略
别墅营销策略
阶段性营销推广执行
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费用预算
开发商:焦作市骏利房地产开发有限公司
总建面:14万平米
容积率:01>.44
目前均价:5700元/方
地理位置:山阳路5555号(近世纪路口向南100米)
中华新天地——重点竞争对手分析
项目介绍:中华新天地位于焦作市高新技术开发区,由连体别墅、独立别墅和小高层、高层组成,总建筑面积约30万平方米,其中别墅物业共500多套14万平方米左右。项目始终坚持品质第一的原则,拥有自然生态的12万平方米绿化、2万平方米的亲水人工湖、4000平方米的豪华会所以及超大游泳池、网球场、篮球场。中华新天地旨在全力打造焦作最高品质的住宅小区。
中华新天地——重点竞争对手分析
主要优势:
1、焦作唯一大盘高端别墅
2、交通方便,离市区仅20分钟车程地理位置优越,项目左边是工学院,人文儒风强
3、地下水资源丰富,前后皆有水系和人工湖,是一块风水宝地
4、产品定位方向与产品设计一致,旨在平淡的焦作市场划分消费阶层,树立全新的居住形态,引爆焦作人居革命!
推广手法:
树立焦作高端住宅标志形象
注明:焦作市现有别墅仅有中华新天地,现余10来套房源,均价5700元/方,预计2011年3月即可实现清盘,在本案面市时机期间焦作本土并没有同等产品竞争对手,但中华新天地高性价比其低价势必成为本项目的价格杀手
项目名称:甲六院
项目位置: 郑州市花园路迎宾路交叉口
开发商: 宏光天地实业公司
产品类型: 双拼别墅
总建面积: ㎡
容积率:
开盘时间:
交房时间:
面积: 370㎡-664㎡
均价: 双拼13000元/㎡
总套数:60套
去化:由于其户型面积较大,以及产权较多的原因,销售情况一直不是很理想,销售周期较长,目前销售率为85%
综合评价: 甲六院位于郑州正北甲吉地,郑州高端别墅高度集中地。接壤城市绿化带和107国道。紧依规划中的城市公园和建设中的黄河博物馆,毗邻黄河迎宾路,位尊城市玄武宝地,浸染数代领袖思想,土地价值无法复制。项目本身不属于别墅性质用地,为规避政策法规,规划审批时,将一层做为80多两房,2-4层做为复式,销售时打通按整套别墅销售,因此一套别墅有多个房产证。
板块别墅项目个案调查
泛焦作地区(郑州)竞争对手分析
项目名称:大河龙城华亭溪谷
项目位置: 郑州市迎宾路9号
开发商:郑州新东房地产开发有限公司
产品类型: 联排、叠加、双拼别墅
总建面积: 35100㎡
容积率:
开盘时间:
交房时间:
主力户型: 双拼别墅::172-213联排别墅:276
总套数: 146套
去化:90%
综合评价: 临黄河迎宾馆,有学校,医院,环境优美,其欧式风格以及现房实景对销售促进很大, 项目销售时,联排叠加别墅的销售速度明显要快于双拼别墅的销售,这主要由于项目规模较小,难以营造出来优质的景观资源。其次是客户也以经济型别墅客户为主。因此总体来说销售情况不温不火。
泛焦作地区(郑州)竞争对手分析
项目名称:怡丰森林湖
项目地址:天河路北段
开发商:怡丰发展置业有限公司
产品类型:联排别墅、花园洋房
总建面积:50万平方
容积率:
开盘时间:2009年11月
交房时间:未定
主力面积:200-260平方
均价: 联排9000元/㎡
总套数:48套
去化: 在前期展示效果到位的情况下,开盘当天联排别墅即售罄,取得良好的销售业绩。
综合评价: 森林湖项目以其靠近惠济区政府的区位以及北环片区独特的人文优势,依靠西班牙风格的实景现房来吸引客户关注,并在市场上取得了不俗的业绩。
泛焦作地区(郑州)竞争对手分析
项目名称:清华忆江南
项目地址:大河路北侧、桃花裕东南
开发商:清华园房地产开发有限公司
产品类型:独栋、双拼
总建面积:7000㎡
容积率:
开盘时间:2008年
交房时间:09年6月
面积:270-403㎡
均价:独栋12000/㎡,双拼9600元/㎡
总套数:24套
去化:独栋8套己全总售完,双拼50%
综合评价: 清华忆江南项目与万亩湿地保护区、桃花峪风景区为邻,这一区域已限制其住宅用地开发,重点发展旅游产业和生态保护工程,清华??B style='color:w