文档介绍：2011年佛山保利东湖洋房营销提案
洋房营销提案
PART 4:首波开售及推广计划
PART 2:竞争对手分析
PART 3:客户阐述
PART 1:市场瞭望
PART 5:全年推货计划
PART 1:市场嘹望
宏观市场
市场现状
定位
“四化融合,智慧佛山”
1、“东翼”:更新范围包括桂城街道、里水镇以及大沥镇虹岭路以东区域
2、“中枢”: 更新范围包括狮山镇、罗村街道、大沥镇虹岭路以西区域、丹灶镇南海工业园
3、“西翼”:更新范围包括九江镇、西樵镇以及丹灶镇除南海工业园以外区域
“东翼”片区
“中枢”片区
“西翼”片区
建设“适宜人居的工商名城、幸福优美的岭南水乡、四化融合的智慧城市、文明时尚的和谐家园”,大力推动旧村改造、新农村建设和产业载体建设
进一步优化城市功能,拓展城市空间,为揭开南海未来房地产市场的新篇章打下坚实的基础
宏观市场
房地产行业将不再是唯一的经济支柱
还有房产税、加息、限贷和限购等……
政策
十二五经济建设、房产税
随着国家经济建设重心的转移,国家有意识地削减经济对地产的过分依赖
组合式的抑制地产的政策相应出台,进一步反映出国家打击的决心
房产税的开征,极有可能在明年3月份出台试点,随后推广至全国
对于佛山而言,有足够的消费力及利好因素抵消政策冲击
宏观市场
狮山路网建设的目标是:镇内任何一点10分钟内上高速,20分钟内到达广州和佛山中心市区,30分钟内到广州新白云机场
广佛地铁的开通,预示着佛山房地产市场将会步入快速发展通道
城市化进程步伐的加快,将为崭新的佛山房地产市场带来新一轮的活力
交通
立体化交通枢纽辐射、广佛地铁开通
同城机遇,城市快速发展
由于佛山在地理位置上与广州相邻,因此在广州发展外拓过程中,佛山成为承接广州资源转移的最佳地区,广佛地铁的开通迫使佛山充分吸纳广州的人流、物流、信息流、资金流等各类资源的转移,从而为佛山市场注入一股强大的推动力量
佛山
惠州
江门
肇庆
宏观市场
在大批量供应的吸纳下,上半年受政策挤压的各类需求集中入市,导致成交均价程报复性反弹
市场回暖来势汹汹,供应及销售均达到年内的最高点,众多项目九月抢先开闸,推售项目受市场追捧度高
市场现状
桂城中心区域及镇街市场虽同步放量成交,但镇街低价刚需产品占据全区7成的成交份额,因此拉低南海区整体市场的成交价格
调控政策对二线城市的影响力相对较小,暂不限购的佛山承载着同城的利好、城市化进程及价格洼地优势
“价格理性稳走,成交量反弹”
2010年市场仍然维持供应不足,诸多品牌大盘相继入市,大佛山洋房市场将面临激烈竞争,中端产品供应集堆,主力面积在100-130㎡,高端产品供应以别墅为主调,高端洋房产品市场稀缺。
2011年与本项目洋房产品形成最正面交锋是山水桃园。
项目
套数
面积
瑞安岭南天地
38
11>.33
普君新城
400
星星华园国际
150
怡翠世嘉
300
万科金域道
300
万科金域蓝湾
200
利海尖东半岛
——
——
保利东湾
220
依云水岸
50
依云上城
240
凯德瀚城
150
兆阳御花园
300
利豪名郡
200
佛山雅居乐
200
合计
2748
2011年上半年洋房供应预测
产品预测
市场现状
PART 2:竞争对手分析
宏观分析
个盘分析
供求特征
整体呈供不应求
狮山镇房地产市场供求呈相对平衡稳定,中心区消化量维持在18-22万㎡
松岗、里水、官窑街道呈供不应求局面,其中松岗年消化量维持在12-18万㎡,而里水、官窑则严重受供应制约成交波动大
官窑、松岗镇街的极度缺盘使消费者外流中心区购房
单位:万㎡
单位:万㎡
单位:万㎡
单位:万㎡
宏观分析
价格特征
整体呈稳步上扬,均价已突破5500元/㎡
07年起受大环境影响,狮山楼价突飞发展,目前普遍突破5500元/㎡。
狮山楼价目前抗跌能力较强,存较大保值升值空间。
与禅桂中心区,狮山仍是价格洼地,与中心区楼价差距约4000元/㎡左右。
松岗因受别墅价格影响,市场均价位居狮山镇首位, 小塘、官窑仍属楼市刚起步阶段,受产品质素影响,价格属低。
单位:元/m2
宏观分析
宏观分析
狮山和松岗市场供求量波动较大,价格相对稳定
产品特征
狮山楼市开始踏入品质竞争时代
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
供应量
消化量
锦绣华庭
湖景湾