文档介绍：保利狮子湖东地块
产品定位及营销策略研究
/ 发展研究中心
目录
第一部分:项目初步认识
第二部分:市场情况解读
第三部分:项目定位确定
第四部分:物业发展建议
第五部分:营销策略研究
项目初步认识
第一部分:
项目区位认识
工作目标界定
项目区位认知
工作目标界定
项目区位认识——区位项目地处198板块为成都主城区衔接新都的重要区域区位优势明显
本案地处198板块内,属于成都城北方向三环路以外、外环路以内的新都区,为成都主城区衔接新都的重要区域及北出成都甚至四川的主要门廊,可近距离享有成熟的城市配套,区位优势明显;
市中心
新都
8KM
本案
12KM
绕城高速
三环
198板块
成华大道商业商务轴
国际商贸片区
大天商业商务总部片区
凤凰山商务商业片区
上府河商业休闲娱乐片区
花照商务商贸片区
昭觉寺文化旅游商贸片区
新成华创意总部商务片区
沙西线娱乐商务轴
人民北路城市中轴线
火车北站商务商贸片区
北湖国际文化旅游商贸片区
川陕路文化经济轴
辐射西南地区近1000万㎡的专业市场聚集周边,为板块提供了持续、雄厚的客群基础
区域未来30万人口迁入城北商贸城片区,住宅需求量急剧上升,项目具有良好机遇
编号
周边专业市场名称
规模
1
爱灯堡西部灯饰中心
26万㎡
2
香江全球家居CBD
100万㎡
3
家和家园国际家具城
40万㎡
4
成都国际商贸城
245万㎡
5
大港建材城
200万㎡
6
北新国际物联港
480万㎡
7
元贞国际机械城
50万㎡
8
家百年国际家具展贸城
37万㎡
9
成都印刷品交易中心
8万㎡
10
荷花池中药材市场
——
11
成都青龙建材市场
——
12
成都小商品市场
——
13
中塑成都国际贸易中心
60万㎡
14
万贯国际五金机电城
500万㎡
15
西部钢材城
一期15万㎡
项目区位认识——人口优势——区域未来30万人口迁入城北商贸城片区住宅需求量急剧上升项目具有良好机遇
西部汽车商务服务园区
海宁皮革城
成都国际物联港
西部机电城
国际商贸城
西部医药贸易中心
商务中心
已投入使用
建设规划中
本案
绕城高速
三环
30万人口
项目区位认识——政策优势——该区域暂不限购购房政策优势凸显
板块隶属新都区,目前本区域暂不限购,购房政策优势凸显,成都主城区具备较强的竞争力;
成都限购令细则:
在成都市主城区暂时实行住房限购政策。成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的,可以再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房,下同),暂停购买第3套住房;外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的,可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买1套住房,暂停购买第2套住房;不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭,暂停在本市主城区购买住房。
项目区位认识——交通项目完善的交通使客户圈层向内、向外进一步扩大同时使项目成为连接主城与新都的重要区域
向内:蜀龙路五期与建设北路无缝连接,进一步拉近区域与成都主城区商业中心板块的距离,客户圈层扩大;
向外:区域完善的交通网络,奠定了城北交通门户地位。
地铁三号线
地铁七号线
成都绕城高速
北三环路
将军碑
城北出口高速
成金青快速通道
熊猫大道
蜀龙大道
龙青路
东三环路
熊猫基地
建设北路
蜀龙大道(5期)
备注:
建设北路北沿线(蜀龙路五期)
起止点:二仙桥建设北路口——蜀龙路四期;
一期工程:物流大道至三环路蜀龙立交(已通车);
二期工程:二仙桥建设北路至物流大道全长
本案
项目区位认识——规划198板块规划为有较高标准的集娱乐、文化、旅游、商务、居住为一体的生态风景区
198板块,既在政府规划的“198”区域内,同时又在政府规划的北部新城核心区之内。项目所在板块将是政府重点打造的具有较高标准的集娱乐、文化、旅游、商务、居住为一体的生态风景区。
区域聚集了熊猫基地、植物园、银杏园、保利郁金香公园、五龙山公园、泥巴沱景区、翠微湖景区和毗河湿地公园等,休闲配套完善。
项目区位认识——竞品威胁——区域内均为品质型大盘存在激烈的内部及外部竞争
区域内已有保利自身的超大规模项目保利公园198及未来的拉菲公馆、招商项目,同时有万科五龙山等优质项目落户,使区域竞争加剧。
本案
万科五龙山
保利拉菲公馆
保利公园198
198板块
招商北湖