文档介绍：2012年厦门翔安南部新城2012XP02地块投资分析报告
翔安南部新城2012XP02地块
投资分析报告
第一章:宏观分析
第二章:市场分析
第三章:地块分析
第四章:项目定位
第五章:投资分析
地块规划出让条件
区域规划与建设
地块环境分析
地块SWOT分析
土地市场分析
房地产市场分析
区域市场分析
市场总结
开发销售计划
成本估算
起拍价效益分析
投标报价分析
风险分析
客群定位
形象定位
产品定位
价格定位
宏观经济分析
厦门经济环境
宏观政策分析
厦门政策环境
报告内容框架
1 宏观经济环境分析
2 厦门经济环境分析
3 宏观政策环境分析
4 厦门政策环境分析
第一章:投资背景分析
中稳较快增长区间
投资启示:
1、2012年第一季度全国GDP累计增长率为83>.1%,已出现连续8个季度缓慢下滑;在外需疲软、内需调整的经济背景下,基本实现了经济“软着陆”。
2、 %,未来GDP保持平稳较快增长可能性较大;
3、世界经济复苏缓慢,国内外的经济金融环境发展仍存在较多不确定性。
经济和政策发展趋势
宏观经济
CPI、PPI增速回落,物价仍居高位,通胀压力尚未根本缓解
启示:
◆%,,符合市场预期。自去年7月份见顶后, CPI的同比涨幅开始震荡回落,这是近阶段国家对物价和经济发展宏观调控的结果,也说明当前物价上涨压力并未消除,调控政策短期仍不宜放松。
PPI从2011年7月开始一直保持下降趋势,% ,宏观调控和货币紧缩取得一定成效。但PPI涨幅低于CPI且连续两个月负增长,说明企业生产压力加大,盈利状况面临挑战。
2012年4月 %,连续5个月出现回升,表明中国制造业的整体回暖势头趋势明显。
经济和政策发展趋势
宏观经济
启示:
◆ ,如此低的货币增速,加上很多城市房地产库存依旧处于高位,全国房价可能还要跌,跌幅与各城市的库存/销售比有关。
◆从2011年全年M1、M2增速同比下滑来看,目前经济增长仍缺乏活力,前期定向宽松的政策虽取得一定成效,但2012年全年的货币供应能否延续2011年年底的放量,还有待观察。
较低的货币增速,加上高库存,或将使得房价继续处于下行通道
经济和政策发展趋势
宏观经济
银行利率存款准备金率均处于高值,未来存在调降的预期
启示:
◆央行近两年来已五次加息;1-;
◆宏观经济可能在未来1-3年内保持资金“高成本”阶段;
◆随着加息持续积累,将抑制房地产需求,并提高开发成本。
经济和政策发展趋势
宏观经济
厦门经济重回快速增长,三产占45%
2008年,2009年厦门GDP增长开始下滑,2009年增长率仅为8%,2010年经济快速恢复,2011年全年经济仍保持高速发展态势,增速与2010年持平。
2011年,厦门第一产业增加值25亿元,%,第二产业增加值1304亿元,%,第三产业增加值1207亿元,%;三次产业结构为:::。
厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主,服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距,较福建省主要城市则处于领先地位
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
厦门经济
城市居民生活富裕,收入快速增长
厦门城市居民人均可支配收入保持快速稳步增长,到2011年末已达到33565元。%;
厦门城市居民2011年全年人均消费性支出22314元,%;
在通货膨胀和工资快速增长趋势下,居民收入开始进入快速增长期。
财产性收入比重将快速提高
厦门经济
固投保持高速增长,经济发展仍依赖房地产业
2011年城镇固定资产投资1112亿元,% ;
,% ;, %, %;
投资产业集中,房地产投资比例较高,但今年来受宏观调控政策影响,投资增速回落;
城镇建设项目投资保持平稳增长势头,全年城镇投资新开工项目460个,,。
厦门经济
地方财力进一步加强,民间存款上升
2011年其它主要经济指标
类别
财政总收入
地方财政收入
金融机构(本外币)存款余额