文档介绍：2012年铜陵市华邦锦绣华府铜陵项目营销提报
华邦锦绣华府铜陵项目营销提报
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项目本体解析及价值梳理
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本项目指标解读
本项目地上总建近60万方,包含多种类型住宅、商办、各类配套公建共13类产品线。
A6-A7地块
高层住宅、叠加住宅、洋房、商业街
A1-A5地块
公园、总学、幼儿园、老干部活动中心
B地块
高层住宅、小公寓、综合楼、商业街、商场
C地块
回迁安置高层、农贸市场、沿街商业
项目本体价值
本案是唯一一个超大规模、同时拥有公园景观、学校、市场、百货等完善配套以及舒适度极强、高端品质、以住宅为主体的宜居性居住楼盘。
配套加分
产品加分
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本项目区位资源分析
教育资源:
中学:四中、三中等
小学:新苑、东山等
幼儿园:虹桥、大风车等
医疗资源:
公安医院、第四医院、眼科医院等
商业设施
嘉华国际、豪邦商业、铜陵大市场等
项目位于老城区边缘,同时生活机能成熟、配套完善。
新铜陵市区
铜陵
老城区
北斗星城
110万方
台湾城
110万方
铜冠一品江山
80万方
高速铜都天地
63万方
恒大绿洲
86万方
本案80万方
本项目是老城区内唯一的80万方的超级大盘。
本项目区位资源在于未来铜陵市内唯一配套最完善的超级大盘。
项目区位价值
区位加分
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住宅市场板块分布
区位物业价格优势
中心城区板块
天井湖板块
开发区板块
城东板块
城南板块
中高档为主
开发区客户为主
首置比重较高
4500-5000
开发区板块
中档为主
市区为主
首置为主
4500-5500
城南板块
开发区为主
首置为主
市区县城客户
首置改善均分
市区客源为主
改善置业为主
客户特征
中档为主
4300-5000
城东板块
中高档为主
4600-5500
天井湖板块
高档为主
7000-8000
中心城区板块
楼盘档次
高层住宅房价
板块
各版块客源略有不同,除了中心城区,其他版块多为首置首改客群;
中心城区高档楼盘居多,其他版块以中高档和中档个案居多。
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住宅市场价格——价格梯度
区位物业价格价值
铜冠花园
铜冠景尚花园
高档个案
高速铜都天地
铜冠一品江山
万锦新城
恒大绿洲
柏庄香域
中高档个案
中档个案
金御华府
柏庄春暖花开
7800
7600
5000
5300
5000
5300
(毛坯)3800
4400
4700
高档项目价格居高不下,基本在7000元以上运行,地段价值凸显。
中高档市场主力成交价格在5000-5500元上下波动。
住宅价格梯度图
我们处于老城与开发区交接处,属于市区范围,而区域内5000元——7000元之间的价格是市场空白,从区域位置及项目规划来看,可以支撑本案整盘6000-6500元的价格区间。
项目本体不利因素
一期B地块先行开发及销售,地块内配套优势不明显,在整体项目展示条件不允许的前提下,无法体现项目整体优势,难以支撑项目价格
中高档为主
开发区客户为主
首置比重较高
4500-5000
开发区板块
中档为主
市区为主
首置为主
4500-5500
城南板块
开发区为主
首置为主
市区县城客户
首置改善均分
市区客源为主
改善置业为主
客户特征
中档为主
4300-5000
城东板块
中高档为主
4600-5500
天井湖板块
高档为主
7000-8000
中心城区板块
楼盘档次
高层住宅房价
板块
受开发区价格冲击,B地块的价格有一定提升难度,若只是强调项目本身的配套及区位优势,必定会造成部分客户的流失,从而对一期去化形成阻碍。
项目本体不利因素
项目属性评价
区域属性:地处城市中心区位,区域认知良好,居住氛围浓厚,配套设施齐全,是铜陵城市发展的重点区域;
本体属性:地块规划条件好,宜居性强,交通通达度好,产品设计适应市场需求,但前期短时间内的展示面不足,加上开发区低价格的冲击,可能影响价格提升及客户流失。
项目优越规划与一期实际利弊的矛盾
产品属性优势与外界因素竞争的矛盾
城市核心、老城区、品质超群的社区,但受到客观条件的限制,影响价格提升,诸多利好在一期尚不能获得市场认同,可能导致销售速度,一切都决定项目必须走非常规路线。
启示1:
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本体/目标解析
开发商目标理解
快速去化,13年完成至少8万平米销售量,回笼资金,同时实现6000元以上的价格
1:我们是铜陵最具市场欢迎、销售率最好的项目;
2:我们的目标是打造品牌、品质、品味项目,快速去化为首要任务,同时兼具价格的突破