文档介绍：2013年1月上海中粮南桥B地块前期定位报告
中粮南桥B地块前期定位报告
2013/01
开发目标
*
南桥B地块开发目标:
销售价格:18400元/㎡
销售周期:2014年7-12月
当年完成销售任务!
“价格”与“流量”是否匹配?
寻找最佳产品方案……
地块价值分析
*
一期开发价值分析
二期开发价值分析
打造刚需社区,以价格优势领跑刚需市场
该区域北端紧邻滨河公共活动核心区,客户导入性强
规划有保障房
一二期开发价值对比分析
二期地块内部景观资源较好,拥有地块内部水系资源
位于整个项目三地块中间地块,私密性较好不受外界主干道影响。
相比A地块,B地块:
拥有更优物业的规划条件,更好的景观优势和私密性,居住品质将会比一期有较大提高,利于溢价提升;
地块出路
*
清晰明确B地块与A地块价值差异后,我们来考虑B地块产品发展方向,来判断能否实现企业开发目标,
即:
出路三
延续A地块产品
开发刚需型产品:二房90-100㎡、三房112-126㎡
打造部分溢价型产品
除延续开发A地块公寓外,部分打造溢价型产品
B地块产品发展出路之思考?
接下来,通过现实市场扫描验证哪种出路具有可能性……
出路二
出路一
将A地块原方案户型面积进行缩减,利用总价优势提升单价
开发更为紧凑的刚需产品:二房70-80㎡、三房90-100㎡
地块出路一
*
地块出路一:
市场可行性
财务可行性
延续A地块产品
主要通过以下两个角度进行可行性判断:
接下来,首先进行市场验证……
现实普通公寓市场→量价关系
*
2011年至今南桥普通公寓供求价格走势图
月份
12-1
12-2
12-3
12-4
12-5
12-6
12-7
12-8
12-9
12-10
12-11
12-12
均价(元/㎡)
13933
13161
13045
14203
13683
13207
13660
14763
14579
15264
14242
14368
目前板块普通住宅价格区间基本保持在11>.4-/㎡,11年调控以来板块近2年价格年均增幅约7%,与宏观GDP增长基本保持同步
近5年南桥普通公寓价格年度增长走势图
月份
07年
08年
09年
10年
11年
12年
均价(元/㎡)
5359
6534
8937
12446
13444
14229
同比
9%
22%
37%
39%
8%
6%
现实普通公寓市场→交叉分析
*
2010年至今板块公寓户型与面积段(m2)供求交叉分析(按成交套数)
70以下
70-90
90-100
100-120
120-150
150-180
180以上
房型
供应
成交
供应
成交
供应
成交
供应
成交
供应
成交
供应
成交
供应
成交
一房
75
88
567
328
0
1
0
0
3
0
0
0
0
0
二房
0
0
1167
1137
2494
1697
1146
868
51
27
0
0
0
0
三房
0
0
0
2
18
18
221
163
2280
1732
362
228
2
0
四房及以上
0
0
0
0
0
0
24
0
20
13
433
317
458
348
合计
75
88
1734
1467
2512
1716
1391
1031
2354
1772
795
545
460
348
2010年至今板块公寓面积段与总价段(万元)成交交叉分析(按成交套数)
面积段/总价段
100以下
100-150
150-180
180-220
220-300
300以上
70以下
92
1
0
0
0
0
70-90
628
862
1
0
0
0
90-100
104
1489
171
0
0
0
100-120
8
639
306
97
27
0
120-150
18
199
373
387
857
18
150-180
3
13