文档介绍：安徽淮南东方国际购物中心项目定位报告
汇报内容
项目背景解读
本项目发展方向
项目商业定位
属性界定与核心问题
区域认知
市场认知
SWOT分析
上层物业定位建议
经济测算
开发背景
淮南地处安徽省中北部,是华东最大的能源基地,市区背倚淮河,田家庵是主城区
淮南地处安徽省中北部,面积27>600k㎡,包括田家庵区、谢家集区、八公山区、大通区、凤台县、潘集区5区一县,总人口238万;
08年全市GDP为453亿元,比上年增长151>.4%,人均GDP约2898美元;
淮南地区矿产资源丰富,探明储量153亿吨,占全省的74%,占华东地区的32%,占全国储煤量的19%;
淮南市的支柱产业为煤、电、化工。
整个淮南沿矿而建,其中田家庵区、八公山区、谢家区、大通区相邻较近,共同组成淮南市区;
田家庵区是淮南的主城区,市政府所在地,面积94k㎡,人口约45万。
淮南
田
家
庵
区
谢
八
区
大
通
区
项目位于朝阳中路,处于城市核心地带,区域资源强势
项目周边商业氛围浓厚,生活零售及休闲娱乐配套完善
商贸集中了全市最主要的专卖店,另有家乐福、华联商厦、国生电器、五星电器、新百商场、商之都、百货大楼等;
项目周边分布众多企事业单位
政府机关:国土、税务等;学校:一中、淮南理工学院、淮南师范等;银行:市农行(总)、建行等。
本
案
家乐福
商
贸
开发背景
地块规模小,但整体可与周边互融,处于城市商业发展轴线上,
项目
占地面积:30亩,道路退让40米,临主干道朝阳中路110米,进深110米;
容积率:;
地块区位:处于城市商业发展轴线上,位于淮南中心商业区内,步行10分钟可到达火车站与老城区,交通便利,多路公交车直达。
开发背景
家乐福
本案
项
目
四
至
临近朝阳路与龙湖路两条城市主干道,交通便利
项目交通网络向四个方向辐射力极强,东可辐射大通区,西可辐射谢家集区、南可辐射山南新区,交通便利性较好。
项目地块在出口和规划扩展存在一些障碍。
开发背景
项目属性界定:三线城市核心区域小规模中高容积率综合项目
周边拥有最佳的市政配套
生活设施完善
需与东面商贸、西面居住区协调入口问题
与周边的协调
限制
不存在拆迁难题
基本为净地
地块
占地约30亩,
小规模
项目
处于城市最繁华的商业中心,已经形成浓厚的商业氛围
商业氛围浓厚
环境
临近两条城市主干道,昭示性强
组织便利
交通
位于淮南主城区的核心成熟区域
城市中心区域
区位
诠释
具象
属性
这类项目一般存在两个关键问题
属性界定
问题1:核心区综合体存在多种可能
三线城市
核心区域
小规模
较高容积率
综合项目
高形象
较高容积率
项目目标
功能与形态?
如何定量?
售价高的商业?
可售面积多的高层?
选择面宽
商业:街铺?集中?
高层:住宅?办公?公寓?
问题2:地块小,容积率高,多种物业存在负面影响,协调空间布局至关重要
三线城市
核心区域
小规模
较高容积率
综合项目
高形象
较高容积率
项目目标
商业和高层物业的价值如何兼顾?
地块价值如何分配?
提高上层价值?
提升底层价值?
矛盾
空间布局?
客户目标和限制条件
满足形象和市场标杆要求,塑造在淮南市场的品牌
拟获取最大利润,发挥地块最大价值
规模30亩,
项目一面临路,出口规划是难题
销售,不持有
商铺+高层(公寓或住宅)
高档或中高档商业
限制条件
基本目标
开发商
初步设想
开发商有在淮南市场核心区外围商业及住宅开发经验;
对本地市场有相当认识和资源;
品牌提升意味着项目在市场上影响力的深度和广度要上一个台阶。
最大化利润,销售价格需超越本地市场,突破障碍在于商业对高层物业影响;
从价值贡献看,商业为利润主体,但高层物业是回款主体,两者重要性都不可忽视
住宅:在售
上品印象
商铺:商业街,已经营
潘集财富时代广场
目标之品牌
目标之经济
客户目标
界定核心问题:以何种物业组合和空间布局打造项目形象,实现价值最大化
以什么样的发展方向,制定相应的的发展战略,
构建项目的价值体系
以何种空间布局,实现多种可能物业的协调,
保证最大价值的实现
问题1
问题2
我们的一切研究都以客
户的目标为出发点,
以市场为导向。
问题界定
汇报内容
项目背景解读
本项目发展方向
项目商业定位
属性界定与核心问题
区域认知
市场认知
SWOT分析
上层物业定位
经济测算
在核