文档介绍：北京燕郊小户型项目策划提报
【燕郊小户型项目企划思考】
Strategy Ad3>. Planning
前一轮开发商提出了要做“酒店式公寓”的想法,结合燕郊区域特点,我们与开发商共同认可了“项目非投资,以自住为主的业态形式”。
前言
但项目的高度,必须拔高!
物理面:由建筑高度来支撑
精神面:通过楼盘品质构建
通
过
燕郊够高端吗?
城市向东,生活向上
京东富人区强势崛起
伴随CBD巨无霸式的发展趋势,
京东的商务膨胀引发了一场区域革命。
当都市精英拥有了私家车,城市便被车轮定义!
东四环,东五环,通州,燕郊,地产一路高歌!
高端人群向东迁徙!
15分钟的京东商务圈
25分钟的京东生活圈
35分钟的京东生态圈
}
,居住离国贸越远!
区域性质很难改变!通州、燕郊同样享受城市东扩利好,但人群截然不同!
时间决定人群,区域决定项目品质
通州印象
商业不足以满足高端需求
通州商业滞后于城市发展的速度。
其次,商品和服务以中低档为主,只能满足人们低层次的消费需求。
布局不均衡,成规模的商业设施主要集中在旧城新华大街及其支线两侧。
业态老化单一。商业主要以购物为主,总体定位主要以中低档商品为主,餐饮、文化、休闲娱乐比重较少。
基础建设不完善,高端配套缺乏!
通州近几年确实建了许多居住社区,也吸引了不少城市中心区的人买房,但教育、医疗经过几年的带动,始终没有真正完善起来。
通州,已经无法承载
高端人士的居住梦想
最重要的一点:
通州景观缺失,缺少自然景观。
没有高档项目所应该具备的
自然气质和人文气质!
事实证明:受多方面因素影响,
白领阶层成为通州主要消费人群
比通州远15公里的燕郊
会有机会让高端人群青睐吗?
15公里概念?
京哈高速以100迈常速不到10分钟,
假如在市区2环3环堵车,
可能走500米都需要半小时!
多10分钟,
可以获得什么利益?
价格每平米少了1000元
燕郊40%以上的绿化覆盖率
2个国际比赛级别的马术俱乐部
2个会员制的高尔夫球场
8个学院林罗分布
与多个高档别墅毗邻
……
燕郊优势
自然景观基础!
高档娱乐设施!
人文艺术氛围!
产业结构支撑!
区域发展潜力!
事实:
燕郊已成为别墅类高端产品聚集地,可以吸引高端人群!
产品客群分析
项目品牌定位的确立,首先要确定与之价值观相对应的人群,就是让我们先找到……
让谁来住我们的房子…
将目标消费者属性结合归纳,形成统一的交织需求,结合楼盘的具体用户以及阶段性销售的导向,从而确定传播定位及相关沟通方式。
他们需要什么样的生活,他们在想什么?
统一特征:
从容淡定,逆势而上!
客群标签
1、追求生活品质,却非物质主义者
不招摇也不盲目消费,鄙视旧的商品价值标准。
2、知道选择什么,更知道为什么选择
他讲究生活品味,最佳的音响器材、最优雅的室内装潢和意大利家具、最不落俗套的欧洲汽车、波尔多红酒、fusion food是他的最爱,潮流食肆、酒吧、disco,总比别人先知先到,因为
所有开幕酒会,他总是在被邀请之列。
客群标签
3、喜欢神秘的味道
偏爱自然清新又带神秘元素的香氛,新鲜草药的味道、