文档介绍：流金花园项目策划大
纲
发展商：重庆申基房地产开发有限公司
第一章消费者分析
消费者作为房地产市场组成的一部分， 在房地产营销中起着重要的作用。特 别是在当前房地产市场处于买方市场的情况下，能否把握好消费者的消费心理与 消费行为，将决定一个项目营销的成败。
一、关于房价的调查与分析
根据我司市场信息部对重庆市各种职业人士进行的抽样调查显示，购房者对
房价的要求主要与其收入相关，具体调查及分析如下:
1、关于家庭收入情况的调查与分析
根据我司的调查：被调查者中家庭月收入在 2000~2999元范围的所占比例最大， 占总量
的27%，我司称之为第一集团；所占比例紧随其后的为家庭收入范围在 1500~1999元的家
庭，占总量的25%，我司称之为第二集团；家庭月收入在 3000~3999元范围内的被调查者 所占比例为17%，为第三集团；前三集团所占的比例共计 67%，即月收入范围在1500~3999
元的中等收入家庭将是重庆商品房住宅市场的主力客户群。另一方面，家庭月收入范围在 4000~4999元家庭的比例占到 19%，家庭月收入在 5000元以上的占到12%，可以乐观地认 为，这部分中等及偏高收入阶层形成了重庆高档住宅的实际购买力。
据调查：第一集团愿意接受的房屋价格在 1501~2000元之间，其购房预算主要在 16~20
万；第二集团愿意接受的房屋价格 1000~1500元之间，其购房预算主要在 15万元以下。第
三集团愿意接受的房价主要在 1500~2500以上。
重庆家庭月收入情况 见下图：
2、收入对购房者选择的影响
据调查显示：由于受收入所限，调查者对 1000~1500元/平方米的房价接受程度最高。
调查表明购房者对 1000~1500元/平方米的住房最为认可，有 59 %的表示能够接受；
1501~2000元/平方米价格的住宅，有 21%的人表示能够接受；1000元/平方米以下的价位， 有9%的人表示可以接受；
2500元/平方米以上有9%的人能够接受；而 3501元/平方米以
上的房价接受率仅为 2%。
消费者接受房价情况见下表：
根据以上的调查，我司认为，目前重庆的房地产行业陷入了一个误区： 为少数的人建造
了大量的房子，这正是重庆商品房空置高居不下的原因所在。 考虑到家庭月收入的情况直接
影响到购房者对房价的要求，我司建议： 不要为了追求高收益率，盲目开发高档项目，而
忽视了实际购房者的购买能力。应该在项目在运作时，结合项目自身的条件，应仔细研究 潜在购房者的实际购买能力，开发他们能买得起的房子。
附；被调查者情况
被调查者的职业构成为：
在国有或集体企业工作的人占28 %
机关、事业单位人员占21%和12%
（这部分人对住房的要求或对改善现有住房条件的要求较大， 收入稳定且相
对较高，具备了购房和还贷的能力，理所当然成为住房消费市场的主力军）
自由职业者和其他人员占14%
（由于受到收入条件的制约，使其中的大部分人尚未考虑购买商品房）
被调查者购成见下图：
二、 购房者购买行为调查分析
1、购房者日趋年轻化
据我司的调查可知：目前购房者年龄日趋年轻化，这只要是因为住房制度改 革后，大部分的年轻人无法享受福利分房的待遇， 因此只能转向购买商品房。据 调查数据显示年龄在20-25岁的购房者占23%; 26-35岁的购房者占48%; 36-45
岁的购房者占19%; 45岁以上的购房者占10%
购房者年龄分析见下图：
根据我司调查分析显示，购房者的年轻化，至少会对房地产市场有以下几点 启示：
年轻的购房者多为一次置业，目的为解决居住问题，所以对面积要 求不大，一般在100平方米以下
由于年轻的购房者的积累较少，因此，如何降低购房门槛是吸引该 类客户入市的有利手段
由于年轻的购房者一般具有较高的素质，因此，对项目的要求较高， 即要求较高的性价比
年轻的购房者对新事物接受力较强，较易对该类客户进行引导
2、购房者选择区域调查分析
据调查，北部新城所占的比例最大，占总量的27%其次为沙坪坝区，占22% 再次为渝中区，占21%九龙坡区占18%南岸区占12%
原居渝中区的居民有到外区置业的趋势； 北部新城成为接受外区置业者的主 要区域；被调查者对居住南岸区生活的种种不便的阴影还未完全散去； 而九龙坡
区本区置业消费的现象明显。
购房者选择区域分析 见下图:
据我司的调查与分析，我司认为：
由于其它区域相对便宜的房价，随着渝中区改造工程的深入，将有 相当数量的原渝中区居民到外区置业
北部新城由于其自身的优势及较长时间的发展，成为外区人置业的 首选
南岸区由于自身的环境优势，以及交通条件的改善，其区域