文档介绍：大学城阳光盛汇商业街项目全程营销执行大纲
2006/9/29>7
机密
全程营销执行大纲
大学城阳光盛汇商业街项目
上海纳道企业管理咨询机构
前言
纳道咨询一致认为,项目的成功,并不是某一个环节的成功,更不是开发的成功。尤其是商业地产应该是系统策划的结果。我们通过对房地产策划的前三代策划模式,战略策划,营销策划,全盘策划的审视,最终提出并确定系统运营策划模式。
系统运营策划就是以有序经营和持续发展为目的,以结果为导向,以逆向思维来分析问题、解决问题。从全局出发,而不是关注某个环节,从长远发展角度,提出解决方案,并且贯穿于商业地产楼盘整体运作经营当中。
目录
第一部分:项目分析
商业地产近期市场概况
阳光盛汇商业街项目概况
阳光盛汇商业街项目核心价值定位
第二部分:销售策略
第三部分:价格策略
第四部分:整合传播策略
第五部分:项目品牌包装策略
商业地产开发金融产品化是长远趋势
住宅开发模式不再适用商业地产商业地产开发的目标是招商与运营的成功,所以开发商主要的目标客户是专业零售商家与专业管理团队,而不是二手出租的散户投资客。目前,大城市盲目的投资潮正在退去,住宅开发模式也已不再适用于商业地产。
开发模式专业化
商业地产项目的开发计划性至关重要,而这关键的一环需要具有专业的经验、技能和引进资源的潜在价值的专业机构完成的。
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商业地产市场操控
趋势
中国商业地产开发操作趋势
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专业机构的缺环制约商业地产发展
商业地产必须进入“金融产品化”时代。改变传统的“售房”观念,以制造“金融产品”的方式进行商业地产开发及运营,创造更高商业价值是国内商业地产开发的正确途径。
在中国商业地产开发产业链中,专业的顾问中介机构是明显缺失的一环。在国际商业地产运作中,中介机构的价值被广为接受。
趋同、趋利、趋热
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现状一、首先一点存在着趋同性。千店一面,项目雷同缺乏特色这样的特征非常明显。第二个特征应该叫做趋利性,很多商业开发者投资者在投资开发建设商业街的初期就存在对利润最大化的追求。第三就是趋热性。
商业街特别是步行商业街在各个城市的经济生活中,包括城市形象方面的社会地位,越来越显著。
地位日益显著
经营缺乏特色
在国内这几年很多的商业街,它的同质化的经营倾向非常明显,千篇一面,像时尚、巴黎、风情等等这些词汇是在商业街中出现最多的词汇。随着我国商业街的迅速发展,缺乏特色成为重要的制约因素。
中国商业地产开发的现状
中国商业地产开发的现状
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房地产业拐点突现 2006年将成为“转型元年”?
2006年商业地产将从粗放型转向精细化
首先,订单地产的特征愈来愈强烈,大连万达的订单地产的概念推开后,相继有国投的商用置业、深圳莱蒙鹏源集团等实力强劲的公司加入。
第二个表现是招商先行是多数发展商选择的方向,常州莱蒙都会国际商业街区还在图纸设计阶段就相继引进沃尔玛、时代华纳、冠军真冰溜冰、汤姆熊娱乐、新常百、新华书店的主力商家,为日后的经营发展打下良好的基础。
第三个表现是在租售比例的问题上,愈来愈多的发展商选择了只租不售,或着销售部分的做法。发展商在现在的金融融资环境下,会尽量选择少量销售部分商铺,资金充裕的发展商甚至会选择不销售等1>.
第四个表现是大型商业中心的连锁化特征开始凸现出来,除了万达以外,深国投商业中心、莱蒙商业中心、万象城均在各地选址割地。
1、体验式商铺开发引领潮流
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体验式商铺开发是2003年最流行的商业形态,不少商用物业发展商竞相尝试,去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。据悉,目前常州“阳湖广场”地处常州武进区文化商业圈中心,地面面积10万平方米,地下车库2万平方米,。专家们认为,“阳湖广场”地理位置优越,设计风格独特,周边的生态环境也做的不错,绿化达到了35%,功能配置相当齐全,物业管理完善,是一个值得投资的好项目。常州武进区政府领导们也对该项目充满信心。
其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。常州市场都接受这种类型的商业项目。大学城阳光盛汇商业街就项目的实际情况,借这一趋势将项目定位为常州大学城体验式主题商业街。
常州市商业地产的市场现状
2、专业市场行情看涨
专业商业街是面向特定的消费群体,是提供专业的商品和服务。在常州,专业的商业街正在以其高度的专业性和鲜明的特色显示出旺盛的生命力。所以我们也建议在打造专业特色上去下功夫。
常州市商业地产的市场现状
3、常州商业地产“金融产品化”时代已经到来。
以常州最大商业街区开发项目莱蒙都会国际商业街区为鉴,高瞻远瞩的开发商都清醒地意识到住宅开发模式不可适用于商业地产,引进专业策划和管理团队,携手走上了