文档介绍：成都航空港片区温哥华花园商铺销售执行案
温哥华花园商业销售策略
wenGehua
Program
第三部分:商铺销售控制及保障手法
第一部分:项目定位
第二部分:项目招商策略
目录
第一部分:项目定位
(一)、项目所在区域商业分布图
项目区域商业环境
(二)、周边商业业态分布
目前本项目周边的商业主要分布在:长江路三段和学府路,主要是靠近信息工程学院。
项目周边商业主要是大学校园配套商业,以餐饮,干杂配套为主。
(三)、周边商业租金水平
分析:
项目周边的租金水平主要在21-60元/平米;
市场租金水平与目前市场消费环境基本吻合;
项目名称
面积区间
租金水平
雅南居
40-400平米
40-60元/平米
学府嘉苑
60-100平米
40-55元/平米
书院阁
30-300平米
21-60元/平米
温哥华2期
86-170平米
38-45元/平米
艺术学校
30-60平米
30-40元/平米
项目优劣势分析
优势分析:
规模优势:项目总体体量在周边区域具有较大优势,足以形成规模优势。
交通优势:地处机场路沿线,周边道路通畅,交通较为方便。
其他优势:紧邻机场路沿线大型汽车销售带以及成都高档家具专业卖场皇城1号,具有较强的中、高端客户带动效应。
劣势分析:
商圈劣势:项目所处航空港校园经济商圈还很不成熟,还处在市场培育期,需要较长的时间积累商气和人气。
地段劣势:项目位于机场高速立交桥以下,对人流的积聚有较大影响。
本项目的定位建议
项目所在区域商业环境支撑;
项目所在区域行业关联支撑;
项目软硬件及目标消费群体支撑;
(一)定位原则:
(二)项目整体定位
空港第一街
定位思路
“空港五星生活区”(高端生活配套一条街)
(三)项目业态及功能布局定位
高端生活配套一条街
一楼:高档特色餐饮、超市、消费品等
二楼:高档商务茶楼、美容院、通讯城、SPA馆等
形象示例
形象示例
第二部分:项目招商策略
高租金,高收益,强势销售
免租长,回报高,搭建双赢
高端生活配套一条街
优惠条一次性交3个月房租,免3个月房租;一次性交6个月房租,免6个月房租;一次性交一年房租,免一年房租。
件:“交多长,免多长”(最长不超过一年)
楼层
建议租金
建议递增比例及方式
建议最长合同年限
备注
一楼
45-75
第3年开始每年递增8%
3年
二楼
25-35
第3年开始每年递增8%
3年
均价
35-55
第3年开始每年递增8%
3年
招商周期
XXX团队进场
(2009年07月)
正式招商阶段
(2009年07月—2009年12月)
商家进场装修及开业
(2009年7月—2010年2月)
思路一:
项目汽车展示及配套服务定位可行性分析
参考案例1、美洲花园(汽车4S展示)
商铺面积:70平米,实际租金水平18元/平米左右
参考案例2、红牌楼广福汽配城
商铺面积:48平米,租金水平38元/平米左右
分析:整个红牌楼汽车汽配商业圈总建筑面积约40多万平方米,有 3000多间铺面,目前已形成较强的规模效应,但总体上来说,该商圈的租金水平仍处于一个相对较低的水平。
结论:
汽车及其配套服务产业的租金水平整体偏低,本项目如定位汽车服务一条街,在租金水平上难以实现较好的收入;
主题专业市场通常面临较长的市场培育期,且要求形成一定的规模效应,本项目的商业体量也难以支撑;
因此,我司不建议本项目打造汽车及其配套服务一条街。
建议项目业态规划方案
19栋:一层蔬果超市、发型设计、运动休闲、糕点连锁;二层早教中心、高档网吧。
20栋:一层药房、高档眼镜、电脑数码、社区超市;二层中型KTV。
21栋:一层社区超市、特色快餐、布艺;二层:茶坊、咖啡。
22栋:一层银行、药房;二层中餐;
23栋:一层通讯营业厅,手机卖场;二层休闲浴足、瑜伽、美容SPA
各业态目标商家示例
超市:红旗、互惠、wowo等
发型设计:名剪、阿杰等
糕点:好利来、安德鲁森、浮力森林等
蔬果超市:百果鲜
电玩城: 汤姆熊、城市英雄等
网吧:龙之网络、兰派网吧等
药房:仁达、福利、杏林等
眼镜:精视力、宝岛等
特色快餐:板凳抄手、千味馄炖、花溪牛肉粉等
电脑数码:联想专卖店、大众电脑连锁等
休闲运动:双星、安踏等
KTV:漂亮生活
咖啡馆:咖啡地带等
各业态目标商家示例
茶楼:太和苑、河水居等
网吧:兰派、龙之等
家纺:水星、红棉纺等
银行:民生银行、兴业银行等
瑜伽美容SPA:诗婷、柔婷等
通讯:中国移动、中国联通等
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