文档介绍：成都金牛区文家巷项目可研报告
西门地块可行性分析报告
目录
第一部分地块总体情况分析
项目及地块概况
1、项目地块区位
2、地块初步分析
3、片区规划及地块指标
二、区域/板块总体环境分析
1、区域宏观市场分析
2、周边交通环境概况
3、周边生活配套概况
三、地块SOWT分析
第二部分区域市场分析及项目开发策略
一、区域楼盘分析
1、参考楼盘分布情况
2、参考楼盘采样小结
二、项目开发策略
1、项目规划指标
2、开发周期
3、价格预计
第三部分项目经济指标预算
一、预期销售收入
二、开发成本预算
三、总体经济效益
四、价格敏感性
五、风险分析
六、综合评价及建议
附件:
一:参考楼盘基本资料
二:项目经济指标测算总表
第一部分
地块总体情况分析
项目及地块概况
1、项目地块区位
项目位于金牛区光荣路与文家巷交汇处(丁字路口,新熙门背后);项目紧临文家巷路,东侧是一环路,南侧是营门口路
项目东面为在售的新熙门项目;
项目南面是老住宅和西南摄影城,有零散的街道商铺,主要销售各种石材、机电和生产资料市场等;
西面是光荣路,有老住宅和生活区,能满足基本的生活配套;
北面为老住宅区,穿过小巷步行500米后上沙湾路;
2、地块初步分析
1)地块基本情况
地形呈长方形:东西宽约703>.25米,;地势基本平整;
2)产权情况
地块为私人于2009年6月通过出让方式获得的工业用地,地块使用年限至2052年11月27日,国土证为“成国用(2009)第513号”。
3)片区规划及地块指标
从地段上讲,项目处于沙湾商圈边缘位置和老西门车站圈的交汇处,但主要还是偏于老西车站的区域,周边光荣北路老住宅片区将会拆迁,生产资料市场也会搬迁,成都实验外国语学校计划迁移……,根据政府规划,该片区规划主要还是打造居住区为主。
片区发展回顾及展望
用地指标
规划用地:27>
地面建筑面积:
住宅面积:
商业面积:
地下面积:
容积率:
(注:原用地为工业用地,现以变性为二类住宅用地确定用地指标。)
二、区域/板块总体环境分析
1、区域宏观市场分析
经济:经济呈稳定增长态势,通胀压力不减反增
政策:央行调控监管持续收紧,保障房建设持续加速
市场:典型城市成交持续低位,房价优惠持续放大
贷款:开发贷款、个人住房贷款被压缩,首付提至4成
企业:房地产企业的景气度下降
项目所在金牛区销售同其他区域相比处于中下位置,从近期的房产数据上来看,金牛区的挂牌均价是8900元/平米,5月成交量连续有两次排名最后,新盘和批次开盘较少,整个区域的供应量和成交量同其他行政区相比排名最后(目前成交量靠金牛万达广场支撑)。
,各种调控政策的效果大大放慢了3、4月的成交量,春季房交会后,成都主城区近期多个品牌开发商新盘项目开盘,如金牛万达、中铁西城、中德英伦联邦,都是100%销售率。同时部分开发商加大了推盘,同时也加大了优惠促销,导致5月的成交量上涨28%。成都多家房企已开始
“价格试探”。
2、周边交通环境概况
项目东面临一环路北二段,但是并没有临主干道,有老住宅小区挡住,必须由门前的文家巷往右再往左走步行5分钟才能上一环路;
项目南面是文家巷前段,步行5分钟直走上营口路;
项目西面是光荣路,直走是到金沙路;
项目北面是文家巷后段,直走步行7、8分钟上沙湾路;
项目周边交通路线示意图
3、周边生活配套概况
周边生活配套完善,医疗、学校、购物中心、餐饮、银行、政务一应俱全。
交通:临近规划的地铁5号线(距离待定),项目没有临主干道,要步行到一环路或者是营门口路上坐公交,步行至少8分钟,有公交7路、11路、27路、34路、37路、221路(区)、340路等。
幼儿园:橄榄树英语幼儿园、金牛区金蕾幼儿园
中小学: 成都实验外国语学校、石笋街小学、泡桐树小学、西体路小学、沙湾路小学、中铁二局第三小学
综合商场:沙湾人人乐、摩尔百盛会展店、布克购书中心、永乐电器、苏宁电器、国美电器、五星电器、西南摄影城、博美装饰城
银行:农行、建行、中行、商行、工行、招行等
医院:金牛区第二人民医院、成都市公安局安康医院、四川成仁眼科医院、恒博医院
三、地块SOWT分析
Strengths优势分析
Weaknesses劣势分析
配套优势:周边生活配套相对比较完善,而且新熙门的配套开发(引进大品牌商业),有助于项目的提升;
市场优势:有两个项目已开发,一个在售(综合体项目),