文档介绍：戴德梁行湖州绿城·长兴中心商务区项目第一阶段报告
Retail, DTZ 07/2008
绿城·长兴中心商务区项目第一阶段报告
谨呈:长兴绿城房地产开发有限公司
前言——
我行对绿城·长兴中央商务区项目的服务自六月初开展工作以来,已对长兴的商业市场进行了全面的调查、分析和了解,工作内容包括宏观数据的搜集、研究;未来城市规划的整理、分析;长兴房产市场及土地市场的关注、搜集、分析;长兴商业市场的详细调查、研究以及对本项目的地块分析和本项目定位等。
在本次报告中,主要结合市场因素及项目自身因素,对项目有了初步的定位方向,以下为本项目的第一阶段分析报告。
13>.长兴宏观市场概况
Contents
目录
长兴宏观市场概况
1
长兴概况
宏观发展
状况
产业状况
地产概况
分析导图
长兴地处浙江北部、长三角洲杭嘉湖平原,位于太湖西南岸,与苏州、无锡隔湖相望,、扼苏浙皖门户,区位优势明显。
长兴、拥有两条国道、三条高速、三条铁路,以及一条年运量超过2000万吨的“黄金水道”。、目前长兴已成为上海的物流副中心,分担上海物流中转的压力。
长兴文化积淀深远厚实。陆羽在此写就了旷世巨作《茶经》,长兴也因此成为茶文化的发祥地。“金钉子”远古世界景区,中国扬子鳄村、古银杏天泉景区,使长兴成为名副其实的中国古生态之乡。
长兴2008年1—5月,,旅游人数超过134万人次。旅游发展势头趋好,乡村旅游亮点凸现。
长兴概况
宏观发展状况
GDP
2007年: 亿元,%
2008年一季度:,%
全县生产总值(GDP)
长兴经济发展良好,2007年GDP增长率甚至高于杭州(%),国民生产总值的快速增长反映了长兴的经济发展活力。
宏观发展状况
产业结构
%、%%。2007年,∶∶∶∶,产业结构继续优化。
宏观发展状况
社会消费品零售总额
长兴各项经济指标均呈上升趋势,住宿和餐饮业营业额增长明显。
宏观发展状况
■近几年来长兴国民生产总值同比均保持在15%以上,经济增势趋于稳定。
■长兴产业增加值中,虽然第三产业比重有所上升,产业结构仍处于继续优化阶段,但以精细化工、生物医药、机械电子、轻纺、冶金、新型建材为代表的第二产业发展更为强劲,在产业结构中占较大比例,超过第三产业。这与现代化的大中城市是有所区别的,从而带来的消费模式和消费****惯也有所不同。
■全县完成社会固定资产投资总量较上年增长幅度较大,其中,第三产业涨幅最为明显。
■由长兴社会消费品零售总额的数据得出,周边城镇消费呈上升趋势,成为长兴消费品零售市场的重要组成部分。住宿和餐饮业需求进一步增大。
定位参考依据
综上所述
宏观发展状况
人口分析
根据实际情况,预计未来几年长兴人口将不会发生太大变化,中心城仍将保持在22万人左右,这对于长兴大体量商业市场将是一个严峻的考验。
□ ,‰。其中中心城区人口22万,:1 。
□长兴外流人口现象仍不断加重,主要流向周边的湖州、杭州,其次是江苏和上海。
□根据人口规划,预计中心城2010年人口将达到28万,2020年则达到42万人。而根据目前雉城人口22万的实际情况,以及人口外流现象严重,并且呈现负增长等因素,我行认为,要在2年内增长6万人口不符合实际。
□人口老龄化, 2008年初,长兴60岁及以上人口达到9万人,%。,%,%。老龄化程度明显。根据消费****惯,年龄越大的消费者,其活动的范围越趋局限。
宏观发展状况
人民生活水平
9612
南浔
9685
吴兴
9196
安吉
9773
德清
9538
长兴
9536
湖州
8265
全省
增长
(%)
2007年人均纯收入(元)
长兴城镇居民及农民可支配收入自2003年以来均处于平稳上升趋势。2006年、2007年的农村可支配收入增长率超过了城镇,增长幅度较大。随着长兴居民收入水平的上升,未来人们对于商业网点的布局、