文档介绍：长城松山湖项目定位报告
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项目定位思路
市场调研
项目分析
市场分析
客户需求
市场空白
地块属性
项目定位
财务分析
市场调研
客户定位
属性定位
形象定位
产品定位
案名推介
物业发展建议
价格定位
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历时半个月,十八场专访,160份问卷,SPSS专业分析方法
来自客户的心声……
通过三菱镜,听一听
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园区客户怎么看……
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管委会工作人员访谈……
第一场
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黄小姐,24岁, 寮步人,在管委会工作半年
准备近二年内结婚,但因在管委会工作时间不到一年,未通过公务员考试,管理委会分配的房子没有名额,松山湖这边环境不错、治安也很好,我又在这边上班,工作很近便,我与男朋友之前也商量过这个事情,他也不反对我们在松山湖买房,如果松山湖有适合自己的房子,肯定会买。
本地有钱人大都喜欢别墅,但象我们参加工作不久,积蓄又不多,买房一般大多会考虑110-130㎡左右的三房,将来有小孩了,需有人照看,这样一来,三个房间少不了,如果父母也过来同住,那还要添加一个父母房,我比较喜欢“3+1”(带工人房的)三房户型,如果房子买小了,如果过了三、五年就要换,很麻烦。
比较喜欢空间感强的水景园林,这样给人感觉通透感强,不压抑,对于园林是何种风情无所谓,
旁白
松山湖管委会现在工作人员400多人,福利房数量23栋/200多套,有近200人分不到房
管委会工作人员80%有私家车
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赖先生,28岁, 本地人,管委会公务员
松山湖公务员宿舍首批200多套,全部是临湖单位,景观极佳,自已可享受分房,但听说东莞市部分领导也希望能够享受这批福利房,造成一期单位非常紧俏,有公务员出让分配名额,出让单价已超过5500元。
因工作地点近,接触政府业务较多,对长城地块情况比较了解,看好该地块未来的发展,强调生活配套是影响该项目开发的重要因素,
该项目离凯悦酒店较近,高端消费人群集中,考虑投资,可以做一些80㎡小户型,考虑到本地人自住,面积需求在120-150㎡不等
旁白
东莞城区及周边公务员对松山湖认知度高,看好松山湖的环境和未来的发展,有购买的意向,对价格预期较高
松山湖高素质人员多,高级商务人士多,有较强的支付能力,租赁市场前景广阔,本地人看好松山湖的投资前景
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松山湖公安局客户
约92人未分房,这部分人群以本地人居多,如莞城、周边镇区,都已置业。年龄在28-35岁。基本都结婚。
看好松山湖的环境及升值潜力, 基本都有在松山湖置业的意愿,外地户籍人群希望通过置业得到学位。
在松山湖住房需求面积在160-180㎡之间,对住宅单价及总价不敏感。
在问到是否会置业别墅时,一位干警表示,他们不太会接受,因为总价过高;一位领导表示,可以去考虑。
这批未分房的人群当中,虽然大部分都已置业,但都希望在松山湖置业,面积需求偏大,对总价不敏感,是本项目比较优良的客户群体。
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广东医学院访谈……
第二场
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旁白
张校长、李主任(行政主任)、陈主任(网络中心主任)、吴主任(财务中心主任)
该校为广东省属院校,母校在湛江,成立于2003年,预计2006年下半年建设附属医院,有一半以上的教职工来自于湛江,学校无教职工宿舍,住房需求大
教职员工月收入4500-5000元(不含其他隐性收入),不能获取东莞市政府的住房补贴和支助,有部分教职员工在大朗、大岭山和城区购房,学校对于教职员工的购房补助为一次性预支10年公积金
对松山湖长线看好,但认为短期配套不足,教龄在5年以下的教职员工,主要需求70-90㎡的住宅,教龄在5年以上的教职员工,需求110-130㎡的住宅但影响的关键因素是单位总价
能接受比东莞城区房价略高的价格,但不能超过15%-20%的辐度(单价大约为4500-5000元),并表示出强烈的团购意向;
该校近期需求住房500-700套,随着附属医院的建设,远期需求住房2000套左右;
潜在购房群体,有购房支助,且有较强支付能力和经济条件
有一定的文化素养,对社区管理、文化建设有较高的要求
思想相对保守,购房比较理性,投资意识不强,社会圈子相对独立,有群聚的愿望和需求
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东莞理工学院访谈……
第三场
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旁白
商主任: (工会主席)
已在学校教师村享受福利分房,由于经济条件和个人支付能力问题,不再考虑购买商品房
何主席: (工会办公室主任)
熟悉松山湖,认可松山湖,有很大的意向在松山湖购房,目前居住在东莞市东城公务员宿舍,在学校教师村也有福利分房,但认为学校福利分房档次不够。
10年以上教龄的教师占40%左右,购买能力强,多数拥有多套住房,大多有在松山湖另外购买商品房的打算。