文档介绍：东平县佛山东邸项目营销策略报告
东平县佛山东邸项目
营销策略报告
2010年9月
谨呈:山东澄海房地产开发有限责任公司
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Mission?
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Key!
——形象企划
——营销布阵
——发展策略及定位
——整合传播
——开发商目标
——项目本体条件
——市场概况
——市场竞争
——问题梳理
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Mission?
——开发商目标
——项目本体条件
——市场概况
——市场竞争
——问题梳理
开发商目标
销售价格:项目入市时,均价约2800元/平米;预计全盘均价3200元/平米;
速度:计划项目开发销售周期为36个月;
品牌目标:打造山东澄海房地产开发有限公司企业品牌。
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Mission?
——开发商目标
——项目本体条件
——市场概况
——市场竞争
——问题梳理
项目区位
项目处于东平县西部,白佛山东面坡地
项目位置
交通条件
目前项目周边还没有交通道路。
未来在项目的西边及北边规划两条道路
本案
项目处于东平县西部,白佛山东面坡地,距离市中心约3公里,目前项目周边城市意向不足,未来几年虽着城市规划,该区域将成为东平的热点区域
半山系马防层峦,奕奕金螺斗际攒。俯视林城挥汗雨,下临泉壑渡沙湍。洞飞云迹常流润,佛勒石形不碍宽。乘兴徘徊幽静里,几忘身是散闲官。
项目处于白佛山东面坡地,具有绝对的文脉资源及景观资源
白佛山脉一脉相承,人脉文脉相互辉映!
地块资源
区域亮点:白佛山!
项目区域尚处于城市发展改善性建设阶段,周边以空置的用地和待开发住宅用地为主。
区域认知
建设中的商场
项目周边目前以空置用地及待开发住宅用地为主,正在兴建的大型商场、实验小学等城市配套设施日趋成熟。
1、提高形象及知名度
2、加强展示,克服陌生感
3、拓宽营销渠道,抢占市场客户
1、集中强势推广,建立差异化形象
2、加强展示、现场包装和区位潜力的借势,提升项目知名度
3、提升服务能力。
项目尚未开发,操作过程中产生可变因素的机会多,宏观政策具备可变性
东平市场竞争较激烈
WT战略(减少劣势,避免威胁)
ST战略(发挥优势,转化威胁)
威胁-----Threaten
1、加强客户对项目的感知
2、梳理核心价值点,使其系统性,统一性
1、强势塑造项目自身优势(建筑、、户型等)
2、炒作区域,项目升值
城市规划向西发展,政策的导向、政府的扶持都将促进的房地产发展
WO战略(利用机会,克服劣势)
SO战略(发挥优势,抢占机会)
机会-----Opportunity
项目位置偏远城区
目前交通差
目前市政配套匮乏
白佛山资源优势
项目处东平的发展方向上
劣势-----Weak
优势-----Strength
SWOT
分析
发挥优势树立形象
本体条件小结
1、项目位于东平西部,处于东平的发展方向,就目前来看距离市中心远、周边发展不成熟,生活配套设施欠缺,目前周边城市意象不足。
2、项目可依靠白佛山的文脉资源及景观资源;稀缺坡地地块,环境幽静,空气质量极佳,最适宜居住。
3、项目区域尚处于城市发展改善性建设阶段,周边以空置的用地和待开发住宅用地为主。
4、充分利用地理位置优势,以及白佛山在东平人心目中的地位自然与项目品质相互对接,打造东平人心目中的NO1>.1
项目属性界定
陌生区域/中等规模/高档住宅
陌生区域
优势:自然景观资源
劣势:城市意向落后,配套匮乏
中等规模
优势:入市价格低,产品线相对丰富
劣势:自身生活配套不足。
高档住宅
地块价值决定了产品必须走中高端路线。
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Mission?
——开发商目标
——项目本体条件
——市场概况
——市场竞争
——问题梳理
大部分客户经济能力较弱,属于典型的刚性需求客户或改善型刚性需求客户
总价35万元以下客户约占到客户总量的70%。支付情况:一次性付款客户只有3%,商业贷款和公积金贷款客户占到79%。
客户分析
成交客户付款方式统计
东平4—6月份成交总价区间统计
万元
套数
成交客户来源地主要是东平城区占到80%,乡镇上来的客户占20%,客群构成年轻化。
城区客户占到成交客户总量的79%,,周边下属乡镇客户占到客户总量的29%。
40岁以下客户占比69%,考虑到为子女购房的老人可能登记自己的资料(50岁以上占比14%),则40岁以下客户占比会更高。
客户分析
成交客户来源区域统计
成交客户年龄统计
客户置业关注点目前主要集中于地段及产品的基本层面,开始重视环境、配套
服务
核心产品
外围产品
外延产品
价格
户型
质