文档介绍：第一章_房地产法概述
第一章房地产法概述
第一节房地产
一、房地产的概念
(一)定义:我国立法没有明确界定
房地产是房产和地产的统称,包括房屋财产和土地财产。
P1-2:指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称。
房地产与不动产
房地产与土地
(二)土地(地产:土地及其相关权益)
1、概念:
具有特定四至范围的地球陆地表层(平面范围和立体范围)
2、围绕土地的主要问题:
(1)地下空间问题:地铁、地下管道、地下车位、人防设施等;
(2)地上车位、车库、空中车位问题。
《物权法》第136条:建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权。
3、主要分类:
(1)用途:农用地、建设用地、未利用地;
(2)区域:城市土地和农村土地
(三)房屋(房产)
1、定义:
广义:建造于特定地块上、具有固定活动空间并有上盖的建筑物及构筑物;
狭义:仅只供人居住、生活或活动的建筑物。
2、构成要件:
必须有上盖
必须固定于土地
必须是合法的(无证或证件不全?)
3、房屋的分类:
城市房屋和农村房屋
城市私房(土地使用权长期)、公房、商品房
住宅用房、商业用房、公益用房
二、房地产的特征(P2)
1、固定性
2、非损耗性
3、保值增值性
4、差异性
5、有限性
资料:2005年8月20日凌晨4:40,义乌市城西街道马街村村头,在一个11千瓦马达的牵引启动下,一栋4层楼别墅缓缓向东移动。在这栋1200多吨重的大家伙底部,铺着钢轨和钢滚。房子的左右两侧分别由几十根钢索牵引,在一个半小时内,别墅走完了13米的“迁徙之旅”,稳稳地定在新址上。这是金华地区首幢因铁路改造而整体平移的拆迁房。
房屋平移技术在国内已非常成熟,因铁路、公路建设、房屋拆迁而平移房屋在国内非常普遍。
2010年1月上海百年建筑为配合世博整体平移30多米
三、房产和地产的关系
(一)物理关系:关系密切,不可分割(例外:地产可以脱离房产);
(二)法律关系:两种立法模式
1、结合主义:地产与房产结合为一个不动产,房屋仅是土地的附着物,不是独立不动产(德国民法);
2、分别主义:将地产与房产分别作为两个独立的不动产看待,地产与房产可以分离(日本民法)。
(三)我国
1、房产与地产的关系:分别主义
(1)房屋所有权与土地所有权可以分离(归属主体不同);
(2)房屋所有权与建设用地使用权、宅基地使用权可以分离。
2、房产与地产的处分:一体处分
(1)建设用地使用权处分时,附着房屋一并处分——房随地走;
(2)房屋处分时,其占用范围内的建设用地使用权一并处分——地随房走。
第二节房地产法
一、内容
包括:
(1)房地产民法(物权法、债权法):平等主体之间的房地产关系;
(2)房地产行政法:非平等主体之间的房地产关系。
二、房地产法的基本原则
(一)土地公有原则
(二)土地所有权与使用权相分离原则
(三)市场调节与宏观调控相结合原则
(四)合理利用土地与保护耕地原则
(五)保障房地产权利人合法权益原则
三、房地产立法
1、特点:
(1)基本法律少,立法层次低;
(2)多层次、多部门立法;
(3)行政管理色彩浓,对民事权利干预多(已有一定改善)。
2、房地产法体系核心: 《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》(《农村土地承包法》)。
三、我国房地产政策回顾
强制性的回收
无偿的分配
计划经济
人口增涨
有限的投入
解放初期至改革开放初期
“国家统包住房投资建设,以实物形式向职工分配出租
并近乎无偿使用的福利性住房制度”
1978 理论突破
城镇住房制度改革—房改
城市土地使用制度改革—
无偿使用有偿使用
1987年第一次提出建立房地产市场
1987年12月
1日,深圳首开
国有土地公开拍
卖先河,新中国
第一块有偿出让
国有土地被深房
集团竞拍成功。
房改:
1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》,开始进行房改。房改的基本内容可以概括:
11>.住房建设由国家、单位建设改为房地产开发商建设。
、单位维修管理改为房地产物业公司服务。
。
、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。
。
。
。
房地产市场化进入快车道:
2003年8月12日国务院下发了《国务院关于促进房