文档介绍：缔造滨海别墅传奇--京基天涛轩项目营销策略案
缔造滨海别墅传奇
星彦制造
京基天涛轩项目营销策略案
项目概况:梅沙入口,体量较小,容积率相对较高,无配套
位置:深圳市盐田区盐梅路
总用地面积:200041>.4平米
总建筑面积:
计入容积率建筑面积:
不计容积率建筑面积:
容积率:;
总户数:48(实际户数24户)
停车位:80个
经济技术指标
项目景观:背山面海,风景优美
项目规划:独栋别墅,户户无阻挡景观
产品分析:双拼大面积独栋别墅,宽尺度户型空间
两种大户独立别墅产品
A户:382平米,19套
内部私家电梯
生活面12米
B户:730-750平米,5套
内部私家电梯
大尺度私家泳池:16×7
最宽景观阳台32米
最大生活面29米
,
A
B
寻找,项目价值……
容积率高、产品面积大、需双拼销售、小区内部无配套设施都是项目无法回避。而我们要出售的则是项目的价值。
项目的核心价值在哪里?
对于现有的劣势是否能有营销手段予以化解?
这是本次报告的重点。
区位价值:大梅沙,中国最具价值海湾
深圳,中国最具经济价值的滨海城市;
大梅沙,深圳配套最完善的海滨度假区;
规模意义:环山带,大规模别墅群落
华侨城天麓别墅区
万科天琴湾
本项目
联泰梅沙湾
梅沙片区,四个别墅项目同时铺开,形成了一个别墅群落,将项目的规模无限放大。
大配套:东部华侨城,滨海享受新元素
东部华侨城云海谷高尔夫,富豪阶层的新去处,景观配套更优于观谰湖。
配套:喜来登,真正五星级会所
京基喜来登已成为大梅沙的一个标志与代表,足以为项目提供会所配套。
景观价值:
360度无敌山海景观,视野开阔
我们卖什么?
其实我们是在卖资源:卖深圳城市价值,卖不可取代的大梅沙,卖大梅沙的整体配套,卖稀缺的独立别墅产品,卖京基在大梅沙的品牌资源,卖无敌山海景观。
产品在此处只是锦山添花
项目形象定位
中国黄金海湾,真正五星级滨海别墅
仅有24席珍稀资源
大梅沙,全独立别墅,360度山海景观
产品增值建议
当与区域外其他楼盘相比,比的是资源,当与区域内竞争对手比较,产品是关键考虑点,项目产品独具特色,我司建议在园林及服务上多做文章,以区别于周边楼盘。
入口道路处理
以多重的树木的层次感,打造出高档形象。
产品增值建议
内部特色道路
曲花街
花的装饰性带出喜悦
从入口的庄重仪式感,到内部的轻松与喜悦
产品增值建议
水景点缀
跌水系、小品
水景补充园林单调
路边的跌水、某个角落的水景小品
丰富天涛湾以路为主的景观带
产品增值建议
护坡处理景观化
用石元素将护坡景观化,点缀水景小品,让坡灵动起来。
赠送园艺国际名师设计的精致私家园林
提供专业园艺师园林打理服务
个性化私家园林
花墙
隔出项目私人空间的,外部是高大的树木,里面是绚丽的花墙。
五星级泛会所,京基喜来登
以喜来登为会所,业主更可籍此拥有私家沙滩;
基于京基喜来登的增值服务
1、酒店代租赁服务,按喜来登的标准将别墅租出去;
2、五星级酒店式物管,管家,私家贴身服务团队;
3、五星级私家厨房,餐饮宅配送服务,解决业主吃饭问题;
一旦购买,生活琐事放心交给五星级服务团队
奔驰商务车,小区客户专车,来往项目与喜来登
用户专车24小时待命,随时满足尊贵的业主
缔造滨海别墅传奇,实现项目最高价值
3、策略组织
2、策略总纲
1、市场战略
2、策略总纲
08年市场整体政策
1、调控继续:调控让大多数投资客收手,但出于对CPI增长的压力,投资客急需要找一个投资缺口;
2、银行限贷:限贷对楼市的影响是绝对的,但对于手中现金持有量较大的也是一种压力。从目前天麓的销售情况看,客户以一次性付款为主。
3、金融市场动荡:金融市场的不稳定,让客户对自身的资金安全忧虑。拥有大量闲散资金的客户从金融市场中抽调资金后,继续
总结:对于拥有稀缺资源的顶级豪宅,反而受政策面影响较小。顶级豪宅的客群在近期的市场情况下,购买力依旧强劲,但购买心理会发生变化。
锁定竞争对手:渡假别墅盘
天麓
天琴湾
梅沙湾
项目的竞争对手相对简单,集中在周边三个高端楼盘上
天麓:云海之上,出售东部华侨城
天麓分为七个区,分布在东部华侨城不同区域,总户数300余套。
天麓三期产品
主要卖点
规模
产品
价格
天麓一区
(07年12月)
云海大宅,无敌山海景观
占地面积:,建筑面积:,
容积率:
栋数