文档介绍：房地产企业土地增值税税收筹划
房地产企业土地增值税税收筹划
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是:根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额,从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。一、利用税收优惠政策进行税收筹划根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅,又从事其他房地产开发,在分开核算的情况下,筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内,以获得免税待遇。要降低增值率,关键是降低增值额。例:某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元,扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。解答:销售税金及附加=6000×5%×(1+7%+3%)=330万元扣除项目金额合计=4400+330=4730万元增值额=6000-4730=1270万元增值率=1270/4730×100%=263>.8% 适用30%的税率,因此缴纳的土地增值税为1270×30%=381万元通过上述计算可以看出,%,超过20%,需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇,可将其增值率控制在20%以内,筹划的方法有以下两种: 第一,降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低,但也会导致销售收入的减少,影响企业的利润,这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变,改变普通标准住宅的销售价格,令其为X,则应纳土地增值税为: 销售税金及附加=X1
×5%×(1+7%+3%)= 扣除项目金额合计=4400+ 增值额=X1-(4400+)=X1--4400 增值率=(X1--4400)/(4400+ X1)×100% 由等式(X1--4400)/(4400+ X1)×100%=20%,解得X1=。,由于免征增值税少纳税381万元,。第二,增加普通标准住宅的扣除项目金额:增加扣除项目金额的途径很多,例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变,只是普通标准住宅的扣除项目发生变化,令其为X2,则应纳土地增值税为: 扣除项目金额合计=X2+330 增值额=6000-(X2+330)=5670-X2 增值率=(5670-X2)/(X2+330)×100% 由等式(5670-X2)/(X2+330)×100%=20%,解得X2=4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。二、利用土地增值税的征税范围进行筹划第一,利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1