文档介绍：理
财房地产开发企业土地增值税
窗
口筹划三法
■杨勇
房地产开发周期长,业务复杂而且资金占用量是商品房的单价,二是商品房的销售面积。商品房的
大。特别是近年来受多方面因素的影响,房地产开发销售面积是相对固定的,而单价则是待定可变的。对
企业面临政策、价格、资金诸多压力。而房地产的销售于销售定价除了考虑市场因素、成本利润等因素,还
作为投资者回收成本和获取收益的关键环节,其销售要巧妙考虑土地增值税因素。
状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此,运假设计算土地增值税的扣除项目是固定的,那
用合理的纳税筹划方法,正确处理房地产销售活动中么就需找到一个形成土地增值税相对低的合理的商
的定价以及销售方式的选取等问题,合理合法地降低品房销售单价。首先应根据项目成本费用、项目市场
企业税收成本,对于房地产企业而言具有重要意义。环境及项目预算利润来确定商品房销售单价区间,
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建然后在这个区间内取点计算相应的土地增值税额,
筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转再根据土地增值税额来计算各个单价形成的项目利
让房地产所取得的增值额征收的一种税。增值额是润总额,以形成利润总额最大的单价为最优单价。
指转让房地产所取得的收入与税法规定的扣除项目例如某房地产公司开发某房产项目,在开盘前该公
之间的差额。年月国家税务总局发布了《关于司根据市场环境及预计的成本万元(含税)、期
房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通望的利润水平制定了该项目的均价区间为~
知》,明确了房地产企业土地增值税由原来以预征为元。假设均为普通标准住宅,且不考虑因单价与单套
主的缴纳方式改为清算缴纳方式,这表明房地产开房总价超标界定为高档房等因素,该项目建筑面积为
发业务将纳入土地增值税清算范围。房地产企业可万,并假设按税法规定的扣除项目总额为亿元
以根据自身实际考虑采用下列方法进行纳税筹划。(以下计算单位均为万元)。
根据以上资料数据,假定未知数为使增值比
一、控制土地增值税增值率率等于的均价,那么可得以下方程式:
《土地增值税暂行条例》规定,我国土地增值税[ ×( )] ×(
实行四级超额累进税率:增值额未超过扣除项目金)
额的部分,税率为;增值额超过扣除项目金求出该均价为元,这样我们可知小
额的部分,税率为;增值率超过但未于或等于元的均价不需缴纳土地增值税,
超过的部分,税率为;增值率超过的并且在~ 元的均价区间中, 元
部分税率为。此外,该条例还特别规定,纳税人带来的利润总额是最大的,即:
建造普通标准住宅出售,增值率未超过的免征× (万元)。
土地增值税。因此,降低房地产销售中的土地增值税再来看~ 元的均价区间中,哪一
负担的关键,就是控制房地产的增值率,在足额计算个均价带来的利润总额最大。
扣除项目的基础上,特别注意在制定房地产的销售首先,假定未知数为使增值比率等于的
价格时,对处于土地增值税临界点附近的情况,事先均价,那么可得以下方程式:
一定要进行必要的筹划。[ ×( )] ×(
房地产开发企业的收入主要为销售商品房的房)
款收入。决定销售商品房的房款收入有两个因素一求出该均价为元,由此