文档介绍：房地产和中国经济一荣俱荣一损俱损
博鳌房地产论坛今日在海南举行,网易财经作为大会特约首席媒体,在会议上,著名经济学家钟伟指出,房价是抵御通货膨胀比较好的手段,对我国的实际情况来说,我国的房地产价格跟通货膨胀之间存在长期稳定的关系,这种关系是财富效应的关系,而不是替代效应的关系,如果房地产价格和通货膨胀之间存在财富的关系,意味着通货膨胀会带动房地产的价格的上升,反过来房地产价格的上升对宏观经济有很大的拉动,会导致物价的上升,因此中国的通货膨胀和房地产价格是正相关的关系,一荣俱荣,一损俱损。
钟伟:非常高兴在这里跟大家交流房地产和金融的看法。我是大学老师也不活跃,在目前的市场上情况下,即便房地产市场没有像2007年开发商预期的那么好,当市场向下的预期已经形成之后,再去猛烈的批评市场有多么的糟糕,我看来意义并不大的。
我就准备从通货膨胀和发钞约束探讨房地产的情况。
目前全球整个通货膨胀是严重的,美国的通货膨胀接近4%左右,欧盟的通货膨胀达到了31>.9%。印度的通货膨胀大概是8%,今年还会增加,南美的通货膨胀已经是两位数字了,这个是中国的情况。
从全球的角度来看,欧美日三大经济体的通货膨胀都在快速的上升,金砖四过重中国的通货膨胀相对比较高,中国的通货膨胀是怎样的,国家对石油和电力行业的补贴削弱,CPI不断的上升。中国的PPI和企业利润的关系,企业利润的有明显的下滑,今年1—%,通货膨胀对整个行业都带来了冲击。
中国的通货膨胀会怎么走,我们知道中国的通货膨胀是有三个因素同动的:一、是食品价格;二、劳动力的价格;三、原材料供应的价格。
就食品价格而言还是有非常大的上升空间,劳动力的价格刚性也是存在的,上游物价的涨幅来说,油价在年内多次调整。重点来看,粮食价格,中美之间的小麦价格的差异,中国国内的价格才是1000元/吨,国内的大米才有3000元/吨,基本农田的保障耕地红线不能碰,农业是弱势产业,要对农业进行扶持,不是说要增加农民收入吗,为什么在人多地少的国家,粮食价格比国际市场的价格更加的低,中国的农业和农民的收入得益于土地的收入为什么这么低,这些都显示出,农产品的价格与现代的价格体系是不对的,损害了大多数农民群体的利益,我们放开劳动力价格和资源的价格不说,仅仅就这一点,中国的通货膨胀在中期的角度来说不会有很快的缓解。
中国的供应不足造成的通货膨胀,我们在市场上很容易的购买到食品,但是供应的数量没有减少,但是成本上升,都使得通货膨胀不能有过于乐观的预期。在通货膨胀不能减弱的情况下,通货膨胀和房价的关系,美国的通货膨胀跟房价的关系,日本通货膨胀和房价之间的关系,通过分析研究中国的通货膨胀和房价的关系。
房价会领先于通货膨胀进行调整的,这就使我们不难理解为什么2006、2007年中国宏观经济还没有非常明显的下滑的时候,房价已经开始调整了,中国的情况也是类似的。
假定将通货膨胀分为恶性、严重的通货膨胀和温和的通货膨胀对房价的影响是不同的,恶性的通货膨胀的情况下,房地产价格无论是名义价格还是实际的价格都会下降的,严重的通货膨胀的情况之下,房价实际是下跌的,现在的通货膨胀是严重的通货膨胀,在5%
—10%之间,这种背景下,房地产的名义价格涨幅比较小的,房地产名义价格不能覆盖建造成本资金利率的上升,目前的房地产实际的价格可能是下降的。
温和的通货膨胀情况下,房价的下降幅度比通货膨胀还要快,我们可以通过实际的研究,得出国际的情况,房价是抵御通货膨胀比较好的手段,对我国的实际情况来说,我国的房地产价格跟通货膨胀之间存在长期稳定的关系,这种关系是财富效应的关系,而不是替代效应的关系,如果房地产价格和通货膨胀之间存在财富的关系,意味着通货膨胀会带动房地产的价格的上升,反过来房地产价格的上升对宏观经济有很大的拉动,会导致物价的上升,因此中国的通货膨胀和房地产价格是正相关的关系,一荣俱荣,一损俱损。中国是全世界大的GDP中国家的M2都不断的上升,广义货币跟M1都有快速上升的。
由于国内的广义货币和现金的发钞速度很快,导致国内的币值对内购买力是持续下降的,货币流通速度逐步的放缓,我们可以看一下,货币供应量而言近十年M2的增幅是16%,我们看具体的数字,1990年、2005和2007年底余额是这么多,流通的现金从2400亿元上升到3万亿元M2在过去10年的余额增长了16倍,现金的余额增长了11倍,时间仅仅过去了8年,城镇居民统计的口径是比较多的。
例如职工平均工资以及城乡居民的家庭收入,城镇人口的可支配货币收入,过去18年的情况,城镇职工的工资收入在过去的18年增长了11倍,居民的家庭收入增长了9倍,我们可以这样说,中国在过去20年内发钞的泛滥程度是相当严重的,很难看到一个国家如此持续大规模的各个口径