文档介绍：福康地产大学城项目执行策略总纲及2010年执行重点
福康地产大学城项目
——执行策略总纲及2010年执行重点
谨呈:天津福康
20101>.08
世联地产
营销目标
PART 1
公司目标解读:
品牌和开发水平的全面提升
市场影响力的超越
首开必胜,稳中求胜
通过整盘的推售,实现项目首开必胜;
五矿、正信联手,津门首作!
天津市场品牌知名度上有个质的飞跃;
此项目成为能够代表品牌产品力的作品。
突破陌生区域市场认知,通过这个项目能够提升这个区域整体的市场关注度,成为市场有代表性的楼盘。
①联排产品贯穿整个主销售期,叠拼前期作为项目的主现金流;
②类独栋前期以少量作为项目价值标杆;
③区域的认知度提升后,高层产品入市,别墅同期销售,提升高层的价格平台;
④少推多次原则,优劣资源搭配原则,灵活运用价格杠杆;
12月开盘
高层
联排
叠拼
高层面市
类独栋
8月蓄客
叠拼去化率100%
联排和类独栋去化率90%
项目销售目标:
项目整盘可销售货值约30亿元;
,;
2010年项目目标解读:
0
0
销售回款(亿)
1
0
0
销售金额(亿)
——
0
0
总价(单套/单位百万)
0
0
推售价格
892
6612
5187
0
0
销售面积
——
223
228
247
0
0
户均面积
预计54套
4
29
21
0
0
销售套数
销售目标
推售60套
4(B3)
32(B2)
24(B1)
0
0
联排
联排
联排
联排
推售套数
推售房源
——
开盘
销售中心及样板间启用
临时销售中心开放
营销节点
——
示范区交付
工程节点
2010年底合计
2010-12-1
11月
10月
时间
2010年
周期
总货量:60套总货值:
项目首开推售资源:
产品形式:联排
首开联排资源:
共计60套,占一期联排的资源72%;
推售方式:由南向北,采取一次性加推;
---
14116
---
60
小计
3192
228
14
B2中户
2470
247
10
B1端户
南入户
892
223
4
B3中户
4104
228
18
B2中户
1比2
3458
247
14
B1端户
北入户
联排
户车比
总面积
户型面积
套数
户型
产品
营销定位
PART 2
Ⅰ.竞争格局
市场情况
新政后典型案例
竞争:
传统城市别墅盘点——以不可复制的地段、大规模品质社区及区域内产品稀缺而定义高端,未来供应量极少;
大梅江
檀府
老城厢
老河西
博轩园
钻石山
侯台
河东
金地紫乐府
中信珺台
江胜天鹅湖
在售项目
待售项目
霞光道5号
西康路36号
62套
700-1000万
180-300
博轩园
52套
600-900万左右
250-320
香港建设
350套
联排:500—700万
叠拼:270—330万
160-190联排:230-250双拼280-300
中信珺台
40套
主力550~800,部分1000万以上
210-260
江胜天鹅湖
10万平
预计800-1000万
200-400平米
金地紫乐府
50套
7套
4套
存量
叠拼450-600,联排850-950,双拼1500~1600
叠拼190-210,联排330,双拼450-500
钻石山
小联排540-570,主力联排900-1000,独栋1600以上
联排,190,330-350;独栋:450-580
檀府
2450-4000万
总价
580-900
西康路36号
面积
项目
竞争:
泛城市别墅盘点——城市边缘,良好的道路交通牵引,多数无强势景观资源,社区规模较大,以大配套及产品形式驱动
位于城市边缘;
道路可通达性好;
性价比相对较高;
多数不具备强势的自然景观资源;
多数以产品形式取胜
城市别墅由原先以环线定义转变为以通勤时间定义,距市中心半小时车程的别墅